不動産の価値を測る指標として3つの方法があることをご存知でしょうか？
「公示地価」「基準地価」「路線価」は、不動産の価値を知るために使われることが多いですが、調査機関や調査方法、公表時期などが異なり、また活用方法もそれぞれ違う目的を持ちます。
固定資産税評価額を知る上で、これらの違いを理解する必要があります。
そこで今回は、固定資産税評価額がどのように決まるのか解説します。
また、固定資産税の調べ方や計算方法についても紹介します。
このページでわかること
- 不動産の価値を知る方法について
- 公示地価、基準地価、路線価の違いについて
- 固定資産税評価額について
- 固定資産税評価額の調べ方について
不動産の価値を測る指標とは？
不動産の価値を測る指標には、「公示地価」「基準地価」「路線価」の3つの方法があります。
しかし、それぞれどのような目的があり、どのような方法で決まっているのかはあまり知られていません。
| 公示地価 | 基準地価 | 路線価 | |
|---|---|---|---|
| 調査主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 |
| 発表目的 | 土地取引の指導 | 土地取引の指導 | 固定資産税や相続税の算定基準 |
| 発表時期 | 3月中旬 | 9月中旬 | 7月1日 |
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における1㎡あたりの土地価格を調査し、3月中旬に発表する指標になります。
これは国土交通省が全国の約26,000地点の土地を鑑定することでその土地の評価を算出しております。
公示地価は不動産会社が売却依頼を受けた場合の査定価格の材料として用いられます。
基準地価
基準地価は、都道府県が公示地価では調査されない土地まで調査して、公表する補完的な役割を持つ土地価格です。
基準地価は毎年7月1日時点における土地価格であり、9月中旬に発表されます。
国が公表する土地価格が公示地価であるのに対して、基準地価は都道府県知事が公表する土地価格で、地点数は21,000～22,000です。
公示地価と基準地価は調査される地点が同じこともありますが、国が調査しない場所まで調査しているのが基準地価の特徴です。
基準地価は各エリアで1名以上の不動産鑑定士が調査するものと定められていますが、公示地価は各エリアで2名以上という違いもあります。
国による大まかな調査が公示地価で、都道府県が行う細かな調査が基準地価と言うこともできます。
路線価
路線価は、相続税を決定するのに必要な土地価格の目安であり、国税庁が1月1日時点の土地評価額を毎年7月1日に発表しています。
公示地価や基準地価は1地点における1㎡あたりの土地価格であるのに対して、路線価は「その道路に面した土地の1㎡あたりの土地価格」という点で見方が異なります。
路線価の地点数は30～40万地点もあり、公示地価や基準地価の10倍以上の土地が調査されるという点も大きな違いです。
公示地価や基準地価の土地評価額を100％だとすると、相続税路線価は80％程度の評価です。
公示地価や基準地価より路線価の評価額が低い理由に関して明確な法令等はありませんが、一般的には調査時点から公表までの期間が長いため、その間の土地価格の変動に配慮するためだとされています。
銀座にある鳩居堂前の路線価が31年連続で日本一の高値であることはニュースなどで耳にしたことがあると思います。
そのため路線価は、「公示地価」「基準地価」「路線価」の中で最も身近に感じることができるはずです。
参考までに鳩居堂前の1㎡あたりの価格は約4,000万円ですので、1坪に換算しますと13,000万円以上の価値があります。
固定資産税評価額とは？
不動産所有者が必ず支払う義務がある固定資産税はどのように決まっているのでしょうか。
固定資産税評価額は各市町村が評価して、公示価格の約70％が固定資産税評価額になることが一般的です。
固定資産税の税額の計算式は、固定資産税評価額×1.4％です。
土地と建物（家屋）に別れた評価額・固定資産税額が所有者に通知されます。
固定資産税は1月1日時点の所有者に対して、4月頃に納税通知書が郵送され、1回または複数回に分けて納税することが可能です。
事前に自動引き落とし口座登録をしておけば、毎回銀行や郵便局などに納税に行く手間が省けますので、口座登録することがおすすめです。
固定資産税の納税を失念し、催促があったにも関わらず、支払いがないと最悪その不動産を差し押さえられてしまうケースもありますので、注意が必要です。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額を調べる方法は、主に2種類あります。
1つ目は、毎年必ず税務署から所有者に対して郵送される納税通知書で確認する方法です。
もう1つの方法は、税務署にて発行される固定資産税評価証明書・関係証明書で確認することができます。
評価証明書・関係証明書は本人が身分証明書を持って、税務署に発行を申請すれば数百円にて証明書を取得することができます。
本人が行けない場合でも代理人を立て、委任状と代理人の身分証明書があれば、代わりに発行することができます。
固定資産税評価額が付されていない土地の評価はどう調べるの？
実は日本全国の中で固定資産税評価額が試算されていない不動産もあります。
その場合、その不動産の現況に応じて、近隣の類似する不動産の固定資産税評価額を参考に立地の違いや土地の計上などの条件差を考慮して、その不動産の固定資産税評価額が算出されます。
あまり首都圏ではこのように固定資産税評価額がない不動産はありませんので、地方の不動産が主な対象になります。
納得できない場合は「不服申立て」が可能
固定資産税が高いと感じた納税者は評価額や固定資産税に不服がある場合、固定資産税審査委員会に対して、審査の申し出を提出することができます。
委任状を作成することで税理士が代理人として不服申し立てを行うことも可能です。
この審査の申し出は4月1日から9月上旬までに提出する必要があります。
また、固定資産税は3年に一度のスパンで評価替えが行われ、直近では平成30年に行われています。
平成30年に審査の申し出をした人は東京都で合計176人おり、125件がまだ係属中ですが、1件も認容された事例はなく、ほぼ全てが棄却されております。
平成27年から29年の3年間では、合計で約200件の審査申し出がありましたが、認容された件数は10件のみです。
認容される確率は5％以下と難しいですが、不服申立てした人の中には実際に固定資産税が減額されたケースもあります。