不動産投資を行うにあたり、やはり最も気になるのは儲けの割合を示す「利回り」です。
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことです。
効率的に不動産投資を行うためには、利回りの高い物件を選ぶことが重要です。
しかし、利回りの高い物件を選ぶことは、それに伴い購入価格が大きくなるリスクも伴います。
不動産投資で成功するためには慎重に物件を選ぶ必要があります。
不動産投資を行う場合、利回りとどのように向き合えばいいのでしょうか？
不動産投資の利回りの考え方、表面利回り、実質利回り、利回りの計算方法に至るまで解説します。
「利回り」の意味と計算方法
利回り
意味：投資金額に対する収益の割合のこと。
利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。
一般的な資産運用では、利回りの高い方法を選ぶことで得られる収入は増えるので、安定した運用ができます。
しかし、不動産投資の場合、一般的な利回りとは少し異なった考え方をします。
例えば、利回りの高い物件が見つかったとしても、中古物件の場合、修繕費用などの支出によって、結果的に利回りが低くなる場合があります。
不動産投資の利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類について正しく理解する必要があります。
表面利回りとは？
表面利回り
別名：グロス利回り
意味：管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのこと。
表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのことで、物件の購入価格に対して、どの程度の年間収支を得られるかの指標として用いられます。
グロス利回りと呼ばれることもあります。
表面利回りは、以下の計算方式で算出できます。
このように表面利回りは、計算方法が簡単であるため、不動産会社が作成する広告でよく掲載されます。
しかし、表面利回りには、物件を維持するために必要な管理費や固定資産税などが含まれていません。
例えば、広告などで「利回り10％」といった表示があっても、あくまで表面的な数値に過ぎないので注意してください。
物件を購入するためには、付随的な費用が発生したり、購入後も管理費や固定資産税などの支払いがあったりします。
実質利回りとは？
実質利回り
別名：ネット利回り
意味：表面利回りに経費などを反映した利回りのこと。
実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことで、管理費や固定資産税、火災保険料、地震保険料など、不動産を維持するために必要なランニングコストを考慮した指標です。
ネット利回りと呼ばれることもあります。
中古のマンションやアパートは、築年数が古く建物全体の修繕費を貯蓄するために修繕積立金が高く設定されている物件があります。
そのような物件の場合、表面利回りよりも実質利回りを注視する必要があります。
実質利回りは、以下の計算方式で算出できます。
例えば、物件の購入価格が3000万円で、月額賃料が15万円（年間180万円）、管理費や固定資産税などの年間ランニングコストが50万円の場合の表面利回りは6％ですが、実質利回りは4.33％です。
180万円 ÷ 3000万円 × 100 = 6%
【実質利回り】
(180万円-50万円) ÷ 3000万円 × 100 = f4.33%
表面利回りと実質利回りには、1.7％近くも利回り差が生じることになります。
「利回り」の平均相場について
不動産投資と言っても、その種類は様々です。
一棟投資、区分投資、戸建て投資（中古）、借地権投資、底地投資などがあります。
利回りは、物件の種類や地域（エリア）によって大きく異なりますので、物件選びのために、利回りの平均相場を把握しておくことが重要です。
例えば、サラリーマンでも始めやすい不動産投資として、都心部の築年数の浅いワンルームマンションを購入される方が多いですが、このような物件の場合、一般的に表面利回り5〜6％、実質利回りは3〜4％として想定されます。
一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第41回不動産投資家調査（2019年10月時点）」の調査結果によると、都心部の賃貸住宅の利回りは、東京都の城南地区（港区、品川区、目黒区、大田区）で4.2％、城東地区（中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）で4.5％でした。
| 札幌 | 仙台 | 横浜 | 名古屋 | 京都 | 大阪 | 神戸 | 広島 | 福岡 |
| 5.5％ | 5.5％ | 5.0％ | 5.0％ | 5.2％ | 4.9％ | 5.2％ | 5.7％ | 5.1％ |
地価が高い主要都市は、物件に購入価格も高くなってしまうので、利回りは5％前後が一般的な数値です。
理想的な「利回り」とは？
利回りは、家賃収入が得られることを前提に算出されています。
そのため家賃収入がなけれは、利回りがゼロになることも理解しなければなりません。
3000万円の物件を購入して運用した場合の表面利回りが6％だったとすると、1年間の家賃収入は180万円です。
金利2％の不動産ローン3000万円を返済期間35年で契約したとすると、1年の返済額は約120万円にもなります。
また、管理費や修繕積立金などの支出が生じることもあります。
そうなると、収入よりも支出が上回る可能性があるため、物件を購入する際には一般的な利回りよりも1～2％ほど高い物件を選ぶことが理想的です。
不動産投資の「利回り」の注意点について
利回りの高い物件を選ぶことで得られる収入は増えます。
そのため、安定した運用ができますが、以下の2点に関しては注意してください。
- 一棟投資する場合は空室を考慮する
- 高い利回りの物件は十分に内容を確認する
それぞれの注意点について解説します。
一棟投資する場合は空室を考慮する
想定している利回りが高い一棟物件であっても、空室などを考慮した場合、利回りが低くなることが多々あります。
空室が埋まれば想定していた利回り通りの家賃収入を期待することができますが、空室が多くなると収支が合わなくなってきます。
一棟物件を購入する際は、空室状況がどうなっているのかしっかりと確認した上で、購入しなければなりません。
高い利回りの物件は十分に内容を確認する
投資用の物件の広告などを見ると、利回り10％を超える物件を紹介していることがよくあります。
しかし、利回りの高い物件は何らかの理由を抱えていて、売却価格を下げることで利回りが高くなっているだけの可能性があるので注意してください。
例えば、以下のような理由が考えられます。
- 立地が悪い
- 築年数が経過している
- 事故物件である
- 耐震性が低い
上記の条件に該当している場合、物件を購入しても安定した家賃収入を得ることができない可能性があります。
また、このような物件は、売却したくてもすぐに買い手が見つからないことも難点です。
まとめ
ここまで不動産投資の利回りについて解説しました。
不動産投資では利回りを考慮することが非常に重要です。
不動産投資の安定運用のためには、十分に利回りに関するシミュレーションを行うことです。
また、これから不動産投資を始めることを検討している方は、不安に感じたことを専門家に相談することが失敗しないための大切なポイントです。
相談先として心強いのは、ファイナンシャルプランナー、不動産投資会社、不動産投資経験者（オーナー）です。
ファイナンシャルプランナーは、家計や税金、投資、教育や老後の資金など、お金に関するあらゆる分野に精通しているエキスパートです。
不動産投資会社は、物件の紹介だけでなく売買の一連の手続きを行う不動産投資のパートナーです。
物件に関する疑問や不安、悩みなどをクリアにしてくれます。
しかし、不動産投資会社を選ぶ際は、過去の実績を指標にしながら本当に信頼できる会社なのか自分で確認してください。
そして、不動産投資経験者（オーナー）は、実際に不動産投資を経験しているので、経験者でないとできないアドバイスをもらうことができます。
もし、周囲に不動産投資の経験者がいたら、まず話を聞いてみることから始めましょう。
大事な資産を守るためにも慎重に投資を行ってください。