容積率とは？前面道路の幅員に応じた計算方法と売却価格との関係性

土地の売却を検討する場合、土地に建つ家や建物の大きさに関する制限について理解しておくことが大切です。

建物の大きさや高さなどに関する制限するにあたり「容積率」を計算しないといけないことをご存知でしょうか？

容積率が土地の売却価格に与える影響はとても大きく、売却を検討している人は必ず容積率に関する理解が必要です。

このページでは、土地の売却価格と密接に関係する容積率についてどこよりもわかりやすく解説します。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延床面積）の割合を算出して、制限するための基準になります。

容積率を基準として建物の大きさに制限を設けることによって、道路などの公共施設とのバランスを保つことができます。

家を建てる際には、この容積率の制限を守って建てなければなりません。

具体的には、敷地面積が100㎡の場合、容積率が150%であれば、延床面積が150㎡までの家を建てることができます。

同じ敷地面積が100㎡であっても、容積率が200％であれば、延床面積が200㎡までの家を建てられます。

つまり、容積率が大きいほど、延床面積が大きな家（階数の高い家）を建築できることを意味します。

計画段階から制限を把握し、違法建築にならないよう家の設計を行うことが大切です。

容積率は、市区町村などの自治体が決めており、建築できる建物の規模や階数を自治体が制限できることによって計画的な街づくりをすることができます。

また、容積率は、居住環境の保護のために都市計画で定められている「指定容積率」と建築基準法の規定によって算出される「基準容積率」の2種類があります。

種類	内容
指定容積率	都市計画で定められるその地域の最高限度の容積率
基準容積率	建築基準法の規定によって算出されるその土地の実際の容積率

指定容積率は、自治体ごとに都市計画のために定められているのに対して、基準容積率は建築基準法による各種規定によって算出された個別の土地の容積率です。

指定容積率と基準容積率は基本的に同じであることが多いですが、建築基準法の規定は第52条（容積率）に各種の制限が記載されている通り、例えば、「前面道路の幅員による容積率の制限」などがある場合は、指定容積率と基準容積率が異なることがあります。

この場合、実際にその土地を使うことができる容積率は基準容積率になるので、重要なのは基準容積率を把握しておくことです。

容積率の計算方法について

それでは容積率の計算方法について解説していきます。

今回は敷地面積が120㎡の土地に1階140㎡、2階100㎡の延床面積の家を建てる場合の容積率を考えたいと思います。

容積率の計算方法は以下の通りです。

• 容積率=延床面積÷敷地面積×100

この計算方法に当てはめると、容積率は以下の通りです。

• 延床面積(140㎡+100㎡)÷120㎡×100=200%

敷地面積が120㎡で容積率が200％とされている土地に家を建てる場合は、延床面積が240㎡を超えないようにしなければならないということです。

用途地域と容積率について

用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。

つまり、行政が用途地域として「この土地は、指定した用途でのみ使ってください」と指定しています。

逆に、用途地域として指定されていない土地に関しては、自由に好きな建物を建築することができます。

自宅の隣に空き地があり、用途地域として指定されていない場合は、工場やラブホテルを建てられても文句を言うことはできません。

そのため購入を検討している家の近くに空き地がある場合は、その土地が用途地域に指定されているか確認することをお勧めします。

用途地域はその地域の用途や使用目的に合うように定められており、全部で13種類に分類されています。

これによって効率的な都市計画が行われています。

用途地域の種類			目的（都市計画法第9条）
住居系	低層	第一種 低層住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
		第二種 低層住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
	中高層	第一種 中高層住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
		第二種 中高層住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
	その他	第一種 住居地域	住居の環境を保護するための地域
		第二種 住居地域	主として住居の環境を保護するための地域
		準住居地域	道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域
		田園住居地域	農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
商業系	近隣商業地域		近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域
	商業地域		主として商業その他の業務の利便を増進するための地域
工業系	準工業地域		主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域
	工業地域		主として工業の利便を増進するための地域
	工業専用地域		工業の利便を増進するための地域

都市計画法に基づき、用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて容積率が決まります。

容積率は、用途地域によって大きく変わります。

例えば、第一種低層住居専用地域であれば、低層住宅がメインとなる地域であるため、大きな容積率を指定する必要はありません。

一方で、商業地域には、オフィスビルのような高い建物を建築する必要があるため、容積率は高く指定されます。

最終的には、自治体によって指定容積率は決定されますが、指定容積率は用途地域に応じて、以下の通り、範囲が定められています。

地域区分	指定容積率
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	50%、60%、80%、100%、150%、200%のうち都市計画で定める割合
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域	100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める割合
工業地域 工業専用地域	100%、150%、200%、300%、400%のうち都市計画で定める割合
商業地域	200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1,000%、1,200%、1,300%のうち 都市計画で定める割合
用途地域無指定の地域	50%、80%、100%、200%、300%、400%のうちから特定行政庁が指定する割合

前面道路幅員によって定まる容積率の制限について

指定容積率は、用途地域ごとに自治体が制限を規定しますが、その土地が面する前面道路の幅員によって容積率が変わることがあります。

例えば、土地に面した道路の幅員が狭い場合、容積率はさらに制限を受けることになります。

建築基準法の第52条（容積率）に「前面道路の幅員による容積率の制限」についての記載があります。

建築基準法の規定によって算出されるその土地の実際の容積率のことを基準容積率と呼びます。

前面道路幅員が12m未満の場合の制限について

前面道路の幅員（2つ以上ある場合はその幅員の最大のもの）が12m 未満の場合、容積率は、前面道路の幅員の（m）の数値に、下表の数値を乗じたもの以下でなければ なりません。

地域区分	前面道路幅員に乗じる数値
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	40%
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	40%（特定行政庁が指定する区域では60%）
その他	60%（特定行政庁が指定する区域では40%又は80%）

例えば、第一種低層住居専用地域で、指定容積率が200%の土地の前面道路の幅員が4.5mの場合、基準容積率は4.5m×40%=180%です。

指定容積率は200%であっても、容積率は厳しい数値のものが適用されるため、この土地の容積率は180%以下になります。

前面道路幅員が4m未満の場合の制限について

前面道路の幅員が4m未満の場合、道路の境界線から敷地を後退させるセットバックが必要です。

セットバックとは、前面道路の幅員が4m未満の場合、防火などの要因で、境界線から一定の範囲内に建物や塀を建築せずに十分な道幅を確保するためにあります。

また、セットバックした部分は、道路とみなされるため、実際の敷地面積からは除外されます。

その分、敷地面積が狭くなるので、セットバックによって実質的に容積率が制限されることになります。

注意点としては、セットバックしなければならない部分には、建物だけではなく、門や塀や擁壁を建築することもできません。

特定道路を接続することによる緩和について

前面道路の幅員が6m以上12m未満で、敷地から70m以内の距離で幅員15m以上の道路のことを「特定道路」と言います。

特定道路に接続する場合、例外的の容積率が緩和されます。

つまり、前面道路の幅員は少し狭くても、すぐに大きな道路に出られる場合は容積率が緩和されることを意味します。

2つ以上の用途地域にまたがる場合の容積率について

2つ以上の用途地域に家が建てられる場合もあります。

そのような場合、容積率はどうなるのでしょうか？

建物の敷地が2つ以上の容積率の地域にわたる場合、それぞれの地域に属する敷地の割合をそれぞれの地域の容積率に乗じて、それぞれの数値を合計したものをその敷地の容積率になります。

容積率の制限の特例について

地下室は容積率に不算入

家に地下室を作ることを計画している場合、地下室の床面積は、建物の住宅の用途を供する部分の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率の計算上、延床面積に算入しないことができます。

不算入の対象となる地下室は、地階のうち、その天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものとされています

共同住宅の容積率について

アパートやマンションなどの共同住宅において、容積率を計算する上で、不算入な部分があります。

共同住宅で容積率に算入されない部分は、以下の通りです。

エレベーターの昇降路については、共同住宅に関わらず、容積率の不算入部分です。

【まとめ】容積率と土地価格について

容積率が大きいほど、延床面積が大きな家を建てることができる土地であるため、その土地価格は高くなります。

特に、売却を検討している人にとっては、容積率の大きさが売却価格が決定する重要なポイントになります。

容積率は、不動産の売却価格に大きな影響を与えるため必ずチェックすることをお勧めします。