タワマン貧乏が続出!?タワーマンションを購入するのに必要な年収はいくら?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

タワーマンションを購入することを検討している人は多いと思います。

タワーマンションを購入するにあたり、どれくらいの年収が必要なのでしょうか?

タワマン貧乏にならないためにも確かな事前情報と計画的なプランが必要です。

このページでは、新築及び中古タワーマンションの価格相場から購入に必要な年収について解説します。

このページでわかること

  • 新築マンションの価格相場について
  • マンション購入のために必要な年収と住宅ローンについて
  • 中古タワーマンションの価格相場について
  • 中古タワーマンションの売買と賃貸マーケットについて

新築マンションの価格相場について

新聞やビジネスマガジンでも昨今話題になっておりますが、首都圏を中心に新築マンション価格が毎年上がっております。

2018年末から世界的な景気減速もあり、新築マンションの契約率が好不調の分かれ目となる70%を割り込むことが増えましたが、まだまだ日本人の新築不動産への信仰は続いており、日本人が住居を購入する際に、中古不動産を選択する人は僅か10~15%ほどで、大多数が新築不動産を購入します。

これは世界の主要都市から見ると突出した数値になり、フランスでは60%が中古不動産を選択し、アメリカでは80%、イギリスでは90%の人が新築不動産ではなく、中古不動産を購入しております。

文化の違いもありますが、日本は少子高齢化が進む中、新築マンションがどんどん増えており、リノベーションした中古不動産の流通がまだまだ活発に行われておらず、かねてからの日本全体の懸念事項になっております。

首都圏の新築マンション価格は2014年以降、顕著に上昇を続け、2014年当時は平均価格は5,010万円だったのが、2018年は6,000万円近くにまで上がっておりますので、この僅か5年間で約20%も新築マンション価格が上昇したことになります。

平均価格 前年同期比
2014年 5,010万円 +5.8%
2015年 5,256万円 +4.9%
2016年 5,686万円 +8.2%
2017年 5,884万円 +3.5%
2018年 5,962万円 +1.3%

タワーマンションのみの新築価格は公表されておりませんが、タワーマンションは建築コストが高いことや、立地条件が良い物件が多いことから平均価格は8,000万円を超えるとも言われております。

首都圏の新築マンションは、平均価格よりも2,000万円も高いことになります。

マンション購入のために必要な年収と住宅ローンについて

8,000万円の物件を購入するとなると借入れ期間35年、0.7%の変動金利で毎月の返済額は21万円を超えます。

ローンの他に毎月のランニングコストとして、管理費や修繕積立金、電気・ガス・水道の光熱費、また車を保有している場合は駐車場代も必要になりますので、ローンの返済額を含めますと住宅周りのコストだけで毎月30万円の支払いが必要になります。

日本のサラリーマンの平均年収は420万円と言わる中で、毎月30万円以上の住宅費用を継続して拠出していくことは困難であります。

また、一般の金融機関の住宅ローンの場合、年収の7倍ほどまでは住宅ローンを組むことができますが、8,000万円のタワーマンションを購入するには1,000万円以上の年収がないと自己資金なしでは購入することはできないことになります。

比較的審査が緩い、住宅金融支援機構が提供するフラット35でも年収の10倍までが限度になりますので、800万円以上の年収が必要です。

そのため、新築のタワーマンションを購入できる層はなかなか少なく、サラリーマンにとってタワーマンションは、手の届かない価格にまで上昇してしまっているのが実態です。

中古タワーマンションの価格相場について

それでは、中古のタワーマンションの価格相場はどれくらいの金額になるのか見てみましょう。

下記のデータは、首都圏の主要タワーマンションのここ一年の成約価格です。

エリアごとの売買と賃貸のマーケットを解説していきます。

このデータは、長年に渡り不動産業界に身を置く筆者だから入手することができた貴重な資料です。

中古マンションの売買マーケットについて

東京都港区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
赤坂タワーレジデンス・トップ オブ ザ ヒル 19,000 722 2008
ROPPONGI TOKYO 16,260 687 2011
パークコート六本木 ヒルトップレジデンス 17,500 746 2012
アークヒルズ仙石山レジデンス 15,450 817 2012
白金タワー 7,060 482 2005
パークコート麻布十番ザ・タワー 12,580 620 2010
シティタワー麻布十番 15,850 611 2009
高輪ザ・レジデンス 10,245 456 2005
グローバルフロントタワー 7,721 397 2016
品川Vタワー 9,377 447 2003
虎ノ門ヒルズ 27,500 1155 2014
元麻布ヒルズ 50,000 895 2002

東京都渋谷区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
青山パークタワー 22,835 705 2003
代官山アドレス 11,427 600 2000
ジェントルエア神宮前 12,000 548 2007

東京都千代田区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
プラウドタワー千代田富士見 12,520 564 2009
パークコート千代田富士見ザ・タワー 11,550 685 2014
平河町森タワーレジデンス 19,933 656 2009
ワテラスタワーレジデンス 9,982 619 2013

東京都中央区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
The Tokyo Towers 8,262 311 2008
センチュリーパークタワー 7,813 370 1999
勝どきザ・タワー 6,201 345 2016
キャピタルゲートプレイスザタワー 9,400 443 2015
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス 7,470 346 2013

東京都新宿区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
富久クロスコンフォートタワー 9,328 451 2015
ザ・パークハウス西新宿タワー60 8,632 415 2017

神奈川県

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズ 8,480 345 2017
プラウドタワー武蔵小杉 6,663 328 2014
シティタワー武蔵小杉 8,047 398 2015
エクラスタワー武蔵小杉 68,95 327 2013

都心三区と呼ばれる港区・渋谷区・千代田区の主要タワーマンションはほぼ全てが坪単価が400万円を超え、平均成約価格も1億円オーバーがほとんどになりますので、サラリーマンとしての年収だけでは都心部のタワーマンションに住むことは困難であるのが現実です。

特に不動産通の間で最もグレードが高いと評判の森ビルが分譲したアークヒルズ仙石山レジデンスや元麻布ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、平河町森タワーレジデンスは平均成約価格が飛び抜けて高く、虎ノ門ヒルズは数ある日本のマンションの中でも最も坪単価が高いマンションの一つとなります。

虎ノ門ヒルズは低層がオフィスや商業施設になり、高層部がアンダーズ東京が入るホテル、中層部がマンションという構成ですが、竣工時に森ビルが全て分譲を行ったわけではなく、一部を高級賃貸物件として富裕層を対象に貸しに出しておりました。

そして、不動産マーケットを読み、一番高値で売却できるタイミングと物件の賃借人が退去したタイミングで販売するという手法もあることから、高い価格にて売買が行われていると考えられます。

また、森ビルが開発したマンションで最も有名な六本木ヒルズは今回は直近の売買では公開されているデータがありませんしたが、こちらも虎ノ門ヒルズと同じように坪単価1,000万円以上で売買されることがほとんどで、日本全国でも坪単価の高いマンションとなっております。

都心三区の次に高額マンションが多いのは、中央区、新宿区です。

多くのタワーマンションが開発されており、特に中央区はここ最近では、日本で一番タワーマンションが建築されているエリアになり、東京オリンピックの選手村として利用されるのHARUMI FLAGという総戸数5,000戸以上の大規模プロジェクトも始動しております。

最近は同じようなタワーマンションが乱立気味であることから、マーケットの動きが鈍くなっております。

しかし、それでもどのタワーマンションも坪単価で300万は超え、平均成約価格も1億円に迫る物件が多くあります。

ここ10年で活発にタワーマンションの開発が行われているのが神奈川県の武蔵小杉エリアです。

現在は15棟のタワーマンションが建ち、これからも3棟のタワーマンションの建築が予定されております。

坪単価、平均成約件数ともに都心三区までは行かないものの中央区や新宿区と匹敵する価格で売買が行われております。

都心三区のタワーマンションには住めないものの、成田エクスプレスが通っているため成田空港まで直通である点や中央区や新宿区には少ないファミリー向けの商業施設やレストランが多いことからも、中央区や新宿区などのタワーマンションと比較し、武蔵小杉の物件を 選択する人が多いことも事実です。

中古マンションの賃貸マーケットについて

東京都港区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
赤坂タワーレジデンス・トップ オブ ザ ヒル 19,000 48.5 2008
ROPPONGI TOKYO 16,260 56.5 2011
パークコート六本木 ヒルトップレジデンス 17,500 34.5 2012
アークヒルズ仙石山レジデンス 15,450 98 2012
白金タワー 7,060 31.5 2005
パークコート麻布十番ザ・タワー 12,580 35.4 2010
シティタワー麻布十番 15,850 2009
高輪ザ・レジデンス 10,245 28.4 2005
グローバルフロントタワー 7,721 24.3 2016
品川Vタワー 9,377 28 2003
虎ノ門ヒルズ 27,500 106 2014
元麻布ヒルズ 50,000 130 2002

東京都渋谷区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
青山パークタワー 22,835 42.5 2003
代官山アドレス 11,427 36.2 2000
ジェントルエア神宮前 12,000 29.8 2007

東京都千代田区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
プラウドタワー千代田富士見 12,520 2009
パークコート千代田富士見ザ・タワー 11,550 52.5 2014
平河町森タワーレジデンス 19,933 48 2009
ワテラスタワーレジデンス 9,982 43 2013

東京都中央区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
The Tokyo Towers 8,262 30.6 2008
センチュリーパークタワー 7,813 30 1999
勝どきザ・タワー 6,201 32.9 2016
キャピタルゲートプレイスザタワー 9,400 30 2015
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス 7,470 30 2013

東京都新宿区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
富久クロスコンフォートタワー 9,328 42.2 2015
ザ・パークハウス西新宿タワー60 8,632 35.2 2017

神奈川県

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズ 8,480 27 2017
プラウドタワー武蔵小杉 6,663 27 2014
シティタワー武蔵小杉 8,047 27 2015
エクラスタワー武蔵小杉 68,95 24.5 2013

賃貸であっても都心三区のマンションは月額賃料30万円以上の物件がほとんどであり、都心三区の中でも特にロケーションが良い物件は50万円を下回る物件は少ない傾向にあります。

また、売買と同様に森ビルの分譲マンションはやはり賃貸相場も高く、港区の森ビル分譲マンションは100万円以上の平均賃料です。

部屋の専有面積が広いということもありますが、立地が良いことやグレードが高いことから、売買でも賃貸でも価格が安定して高値で取引されておりますので、資産性が高いことがわかります。

また、都心三区エリア以外に目を向けると、中央区や新宿区は30万円前後でタワーマンションに住むことができます。

一般的に賃料と給料の割り合いは、手取り収入の30%ほどが好ましいと言われております。

そのため、30万円のタワーマンションに住ためには手取りで90万円、100万円の賃料になると手取りで300万円以上が一つの基準値になります。

【まとめ】首都圏のタワマンを購入するためには年収1,500万円以上が目安

ここまで首都圏の主要タワーマンションの価格相場について解説してきました。

今後もタワーマンションの建設が多く予定されています。

景気動向によって売買価格、賃貸価格ともに前後はするものの、ある程度良い立地で仕様・設備が整ったタワーマンションを選択する場合は、毎月100万円ほどの所得が最低限のボーダーラインになり、年収ベースで換算すると1,500万円以上が一つの基準になります。

これで損しない!不動産売却を成功させるための賢い不動産一括査定サイトの活用術

不動産一括査定サイトを運営している会社はすでに数多くあり、筆者が知っているだけでも30以上のサービスが存在しています。

不動産査定を依頼するにあたり、どの不動産一括査定サイトを利用すべきか迷っている方は、これから紹介する「不動産一括査定サイトの活用術」を試してみることをおすすめします。

その活用術とは、不動産一括査定サイトを3つ以上を組み合わせて利用する方法です。

不動産一括査定サイトによっては、マンションに特化したサービス、地方を得意とするサービスなど、それぞれ特色があります。

査定を依頼すること自体は、どの不動産一括査定サイトを利用しても無料なので、必ず3つ以上のサービスを利用することで適正価格を出してもらいましょう。

サービスの特性を理解して上手に組み合わせることが大切

上述した通り、不動産一括査定サイトによって、マンションに特化したサービス、地方を得意とするサービスなど、それぞれ得意ジャンルがあります。

各サービスの特性を理解した上で、上手に組み合わせて使うことが大切です。

オススメの組み合わせは、全国1,900社の不動産会社と提携する「イエウール」、大手不動産会社6社が共同運営する「すまいValue」とNTTグループ(株式会社NTTデータ・スマートソーシング)が運営している「HOME4U」です。

この3つのサービスを利用することで以下のようなメリットを得ることができます。

  • イエウール」は全国1,900社の不動産会社と提携する日本最大の不動産一括査定サイト
  • イエウール」は、地方の小さな市町村でも査定に対応してくれる
  • HOME4U」はNTTグループ(株式会社NTTデータ・スマートソーシング)が運営しているため安心して使うことができる
  • HOME4U」は2001年に日本で初めてインターネットでの不動産一括査定サービスを開始しており、取扱件数の実績が豊富である
  • 「すまいValue」は三井不動産リアリティ(三井のリハウス)、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、野村不動産アーバンネット(野村の仲介)、東急リバブル、小田急不動産の大手6社が運営している
  • 「すまいValue」のみ大手6社に依頼することができる

3つのサービスに査定を依頼することは、入力などに手間がかかってしまうとデメリットに思われがちですが、イエウール、すまいValue、HOME4Uの入力にかかる時間は3つ合わせてもたった2〜3分程度で完了します。

不動産売却を成功させるためには、複数のサービスに査定を依頼して適正価格を知ることは大切なことです。

イエウール

サービス開始時期 2014年
取扱件数 24,192件
対象エリア 全国
提携会社数 1,900社
同時依頼数 6社
運営会社 株式会社Speee

イエウールは、大手不動産会社や地元密着型の優良不動産会社が1,900社以上も参加している日本最大の不動産一括査定サイトです。

参加している不動産会社が多いことは、つまりあなたの物件を得意とする不動産会社が見つかりやすいです。

後ほど、紹介するHOME4UやすまいValueは、都心部では強いですが、地方の市町村になると、査定できないことがあります。

イエウールは、全国どこでも査定に対応してくれます。

また、AI(人工知能)によるチャット機能を導入しており、たった45秒で査定が完了します。

イエウール公式サイト

HOME4U(ホームフォーユー)

サービス開始時期 2001年
取扱件数 70,587件
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社
同時依頼数 6社
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

NTTグループ(株式会社NTTデータ・スマートソーシング)が運営しているHOME4Uは、2001年に日本で初めて不動産一括査定サイトのサービスを開始しました。

HOME4Uは、大手不動産会社だけではなく、NTTグループのネットワークを活用して地方の中小企業や個人経営の不動産会社との提携も積極的に行なっています。

不動産業界のように古くからある業界には、特殊なルールや縄張りなどがあります。

例えば、A地域は○○不動産が強い、B地域は××不動産が強いということが存在します。

不動産売却を成功に導くためには、三井や三菱、住友などの大手不動産会社だけではなく、同時に地方の中小企業や個人経営の不動産会社にも依頼することが重要です。

HOME4Uは、大手不動産会社から地域に精通した中小不動産会社まで約1,300社と提携しており、すまいValueと併せて査定依頼することをおすすめします。
HOME4U公式サイト

すまいValue(すまいバリュー)

サービス開始時期 2016年
取扱件数 115,967件
対象エリア 全国
提携会社数 6社
同時依頼数 6社
運営会社 三井不動産リアリティ株式会社(三井のリハウス)、住友不動産販売株式会社、三菱地所ハウスネット株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社(野村の仲介)、東急リバブル株式会社、小田急不動産株式会社

すまいValueは三井不動産リアリティ(三井のリハウス)、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、野村不動産アーバンネット(野村の仲介)、東急リバブル、小田急不動産の大手6社に唯一依頼することができる不動産一括査定サイトです。

大手6社の取扱件数は、全体の40%を占めています。

つまり不動産売買を検討している人の2〜3人に1人は三井不動産リアリティ株式会社(三井のリハウス)、住友不動産販売株式会社、三菱地所ハウスネット株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社(野村の仲介)、東急リバブル株式会社、小田急不動産株式会社のいずれかは利用していることになります。

日本の不動産売買は大手不動産会社に大きく偏っていることがよくわかります。

大手不動産会社は抜群の知名度を活かして販売活動を展開して、多くの買主をリストに抱えているため、売主にとっては販売を依頼しやすいです。

不動産の査定を検討している場合、すまいValueには絶対に依頼すべきです。

すまいValue公式サイト

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
友だち追加

コメントを残す

*