タワマン貧乏が続出!?タワーマンションを購入するのに必要な年収はいくら?

タワーマンション(以下、タワマン)の購入を検討している人は多いと思います。

タワマンを購入するにあたり、どれくらいの年収が必要なのでしょうか?

最近ではタワマンを購入したばかりに生活苦に陥る「タワマン貧乏」という言葉を耳にするようになりました。

タワマン貧乏にならないためにも確かな事前情報と計画的なプランが必要です。

このページでは、新築及び中古タワマンの価格相場から購入に必要な年収について解説します。

新築マンションの価格相場について

昨今、新聞やビジネス誌で話題になっていますが、首都圏を中心に新築マンション価格が年々上昇しています。

2018年から世界的な景気減速も影響して、新築マンションの契約率が70%を割り込むことが増えるようになりました。

一般的に不動産会社では、契約率70%を基準に販売の好不調を判断しています。

しかし、それでも日本人の新築不動産への信仰は根強いです。

日本人が住居を購入する際に、中古不動産を選択する人は15%未満と言われるほど大多数が新築不動産を購入しています。

これは世界の主要都市から見ると突出した数値になり、フランスでは60%が中古不動産を選択、アメリカでは80%、イギリスでは90%の人が新築不動産ではなく、中古不動産を購入しています。

文化の違いもありますが、日本は少子高齢化が進む中、新築マンションが増加傾向にあり、リノベーションした中古不動産の流通がまだまだ活発に行われておらず、かねてから日本全体の懸念事項になっています。

首都圏の新築マンション価格は2014年以降、顕著に上昇を続けています。

2014年当時は平均価格は5010万円だったのが、2018年には6000万円近くにまで上がっています。

この僅か5年間で約20%も新築マンション価格が上昇したことになります。

平均価格 前年同期比
2014年 5010万円 +5.8%
2015年 5256万円 +4.9%
2016年 5686万円 +8.2%
2017年 5884万円 +3.5%
2018年 5962万円 +1.3%

タワマンに特化した平均価格は公表されていますが、一般的にタワマンは、建築コストが高いことや立地条件が良い物件が多いことから平均価格は8000万円を超えることが予想されます。

首都圏の新築マンションの平均価格が約6000万円ですのでタワマンはさらに2000万円も高くなります。

マンション購入のために必要な年収と住宅ローンについて

8000万円の物件を購入するにあたり借入期間35年、0.7%の変動金利でシミュレーションした場合、毎月の返済額は21万円以上になります。

ローンの返済以外にも、毎月のランニングコストとして管理費や修繕積立金、電気・ガス・水道の光熱費、また車を保有している場合は駐車場代も必要になります。

それらを全て含めると住宅周りのコストだけでも毎月30万円の支払いが必要です。

サラリーマンの平均年収は420万円と言われる中で、毎月30万円の住宅費用を継続して拠出していくことは非常に難しいことです。

また、金融機関で住宅ローンを組む場合、年収の7倍程度が上限とされています。

仮に8000万円のタワマンを購入するためには、1000万円以上の年収がないと自己資金なしで購入することは難しいでしょう。

審査が甘いと評判の住宅金融支援機構が提供するフラット35でも年収の10倍程度が限度になっています。

フラット35の利用でも最低でも年収800万円は必要です。

昨今の価格上昇の上がり幅を考えると、普通のサラリーマンにとってタワマンは手の届かない存在になってしまっているのが現実です。

中古タワーマンションの価格相場について

それでは、中古タワマンの価格相場はどうなっているのでしょうか?

具体的にどれくらいの金額で購入できるのか確認していきましょう。

エリアごとの売買と賃貸のマーケットを解説していきます。

下記のデータは、首都圏の主要タワマンのここ一年の成約価格です。

このデータは、長年に渡り不動産業界に身を置く筆者だから入手することができた貴重な資料です。

タワマンの購入を前向きに検討されてる方にとって参考になるデータです。

東京都港区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
赤坂タワーレジデンス・トップ オブ ザ ヒル 19,000 722 2008
ROPPONGI TOKYO 16,260 687 2011
パークコート六本木 ヒルトップレジデンス 17,500 746 2012
アークヒルズ仙石山レジデンス 15,450 817 2012
白金タワー 7,060 482 2005
パークコート麻布十番ザ・タワー 12,580 620 2010
シティタワー麻布十番 15,850 611 2009
高輪ザ・レジデンス 10,245 456 2005
グローバルフロントタワー 7,721 397 2016
品川Vタワー 9,377 447 2003
虎ノ門ヒルズ 27,500 1155 2014
元麻布ヒルズ 50,000 895 2002

東京都渋谷区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
青山パークタワー 22,835 705 2003
代官山アドレス 11,427 600 2000
ジェントルエア神宮前 12,000 548 2007

東京都千代田区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
プラウドタワー千代田富士見 12,520 564 2009
パークコート千代田富士見ザ・タワー 11,550 685 2014
平河町森タワーレジデンス 19,933 656 2009
ワテラスタワーレジデンス 9,982 619 2013

東京都中央区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
The Tokyo Towers 8,262 311 2008
センチュリーパークタワー 7,813 370 1999
勝どきザ・タワー 6,201 345 2016
キャピタルゲートプレイスザタワー 9,400 443 2015
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス 7,470 346 2013

東京都新宿区

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
富久クロスコンフォートタワー 9,328 451 2015
ザ・パークハウス西新宿タワー60 8,632 415 2017

武蔵小杉

マンション名 平均成約価格(万円) 平均成約坪単価(万円)  築年 
パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズ 8,480 345 2017
プラウドタワー武蔵小杉 6,663 328 2014
シティタワー武蔵小杉 8,047 398 2015
エクラスタワー武蔵小杉 6,895 327 2013

中古タワーマンションの売買マーケットを解説

都心三区と呼ばれる港区・渋谷区・千代田区の主要なタワマンはほぼ全て坪単価400万円以上です。

平均成約価格も1億円超がほとんどです。

このエリアのタワマンはサラリーマンの年収だけでは絶対に住むことはできないでしょう。

とりわけ不動産業界の人間でもグレードが高く良い物件として評判の森ビルが分譲した「アークヒルズ仙石山レジデンス」「元麻布ヒルズ」「虎ノ門ヒルズ」「平河町森タワーレジデンス」は平均成約価格が飛び抜けて高額になっています。

その中でも虎ノ門ヒルズは数ある日本のマンションの中で最も坪単価が高いマンションです。

低層部にオフィスや商業施設、高層部にホテル(アンダーズ東京)、中層部にマンションが入る構成になっています。

マンションとして販売された中層部は、竣工時に森ビルが全て分譲を行ったわけではなく、一部を高級賃貸物件として富裕層に貸し出していました。

その理由は、不動産マーケットの流れを読み、一番高く売却できるタイミングと物件の賃借人が退去したタイミングを上手に合わせて販売することを考えたからです。

実際にこの手法で、虎ノ門ヒルズは非常に高い価格で売買が行われています。

森ビルが開発したマンションで最も有名な「六本木ヒルズ」は、直近の売買で公開されたデータがなかったので今回は記載しませんでしたが、こちらも虎ノ門ヒルズと同じように坪単価1000万円以上で売買されることがほとんどです。

都心三区の次に高級マンションが多いのは、中央区、新宿区です。

中央区も新宿区も数多くのタワマンが開発されています。

その中でも中央区は、日本で最もタワマンが開発されているエリアになります。

東京オリンピックの選手村として利用される「HARUMI FLAG」総戸数5000戸以上の大規模プロジェクトです。

しかし、このエリアの懸念は、同じようなタワマンが乱立しているのでマーケットの動きが鈍化していることです。

それでも中央区のタワマンのほとんどが坪単価300万円超、平均成約価格も1億円に迫る物件ばかりです。

最後に、ここ10年で活発にタワーマンションの開発が行われているのが神奈川県の武蔵小杉です。

現在は15棟のタワマンがこのエリアにあります。

今後さらに3棟が建築される予定です。

坪単価・平均成約価格も都心三区まで高くありませんが、中央区や新宿区に匹敵する価格で売買されています。

都心三区のタワマンには経済的に住めない方が武蔵小杉を選択しています。

利便性だけを考えたら、中央区や新宿区よりも上だと考える専門家もいます。

ファミリー世帯にとっては、商業施設やレストランが多いことからも武蔵小杉を選ぶ人が増えています。

中古タワーマンションの賃貸相場について

都心のタワマンは中古物件でも非常に高い値段で売買されてることがご理解頂けたと思います。

多くの人にとってタワマンを購入して住むことが現実的ではありません。

しかし、それでもタワマンに住みたい方は、賃貸であれば住めるかもと考えるはずです。

それでは、次に首都圏の主要タワマンの賃貸相場を紹介したいと思います。

東京都港区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
赤坂タワーレジデンス・トップ オブ ザ ヒル 19,000 48.5 2008
ROPPONGI TOKYO 16,260 56.5 2011
パークコート六本木 ヒルトップレジデンス 17,500 34.5 2012
アークヒルズ仙石山レジデンス 15,450 98 2012
白金タワー 7,060 31.5 2005
パークコート麻布十番ザ・タワー 12,580 35.4 2010
シティタワー麻布十番 15,850 2009
高輪ザ・レジデンス 10,245 28.4 2005
グローバルフロントタワー 7,721 24.3 2016
品川Vタワー 9,377 28 2003
虎ノ門ヒルズ 27,500 106 2014
元麻布ヒルズ 50,000 130 2002

東京都渋谷区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
青山パークタワー 22,835 42.5 2003
代官山アドレス 11,427 36.2 2000
ジェントルエア神宮前 12,000 29.8 2007

東京都千代田区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
プラウドタワー千代田富士見 12,520 2009
パークコート千代田富士見ザ・タワー 11,550 52.5 2014
平河町森タワーレジデンス 19,933 48 2009
ワテラスタワーレジデンス 9,982 43 2013

東京都中央区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
The Tokyo Towers 8,262 30.6 2008
センチュリーパークタワー 7,813 30 1999
勝どきザ・タワー 6,201 32.9 2016
キャピタルゲートプレイスザタワー 9,400 30 2015
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス 7,470 30 2013

東京都新宿区

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
富久クロスコンフォートタワー 9,328 42.2 2015
ザ・パークハウス西新宿タワー60 8,632 35.2 2017

武蔵小杉

マンション名 平均成約価格(万円) 賃料(万円)  築年 
パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズ 8,480 27 2017
プラウドタワー武蔵小杉 6,663 27 2014
シティタワー武蔵小杉 8,047 27 2015
エクラスタワー武蔵小杉 68,95 24.5 2013

中古タワーマンションの賃貸マーケットについて

都心三区のタワマンは賃貸で月々30万円以上の支払いが必要な物件ばかりです。

その中でもグレードが高く、利便性の高いタワマンは50万円を下回ることはありません。

売買と同じように特に森ビルが開発したタワマンは賃貸相場も他より高く、港区の物件であれば100万円以上の賃料になります。

そもそも部屋の専有面積が広いこともありますが、立地の良さやグレードの高さが要因です。

そのため森ビルが開発したタワマンは売買でも賃貸でも価格が安定するので資産性が非常に高いとされています。

一方で、都心三区の外に目を向けると、中央区や新宿区は30万円前後でタワマンに住むことができます。

一般的に賃料は、手取り収入の30%以内に収めることが好ましいと言われています。

この方式に当てはめると、賃料30万円のタワマンに住むためには手取り月収90万円以上、賃料100万円のタワマンであれば手取り月収300万円以上が基準になります。

【まとめ】首都圏のタワーマンションを購入するためには年収1500万円以上!

ここまで首都圏の主要タワマンの価格相場、賃貸相場について解説してきました。

今後も東京を中心に多くのタワマンが建設予定です。

景気動向によって売買価格や賃貸価格は上下しますが、タワマンの場合、好立地で仕様や設備が整っていることが多いので大きく値崩れすることは考えにくいです。

そのためタワマンに住むためには、毎月100万円程度の所得があることが最低限のボーダーラインになります。

つまり年収ベースで換算すると1500万円以上が一つの基準になります。

もし首都圏のタワマンを購入することを検討さてる方は、「お問い合わせ」よりご連絡頂けますと各マンションについてより詳しく説明させて頂きます。

不動産会社はマンションを売ることしか考えていません。

しかし、当社は不動産会社ではないので、お客様のご状況や悩みに応じて最適の不動産をご紹介するように心掛けています。

不動産会社に相談する前に必ず当社にご相談ください。