不動産売却後の確定申告の方法についてご存知でしょうか？
必ずしも確定申告をする必要はありませんが、譲渡益が発生した場合は確定申告をしなければなりません。
確定申告を怠り、期限内に申告できなかった場合、無申告加算税というペナルティがあります。
損をしないために確定申告の知識は必ず必要です。
このページでは、不動産売却後の確定申告の方法についてどこよりもわかりやすく解説します。
このページでわかること
- 確定申告について
- 不動産を売却した場合の確定申告について
- 譲渡益が出た場合の確定申告について
- 損失が出た場合の確定申告について
- 確定申告の流れについて
- 確定申告の必要書類について
確定申告とは？
確定申告とは、1月1日から12月31日までの全ての所得を税務署に申告し、納税額を決めることです。
一般的に会社に所属するサラリーマンであれば、年末調整という形で会社の経理部が個人の代わりに、会社として所得税や住民税を納税しておりますので、確定申告をする必要はありません。
しかし、サラリーマンとしての給与収入以外に不動産の賃料収入やセミナー講演、本の出版などに伴う、雑所得などの所得が発生する場合は、毎年必ず確定申告を行う必要があります。
不動産を売却した場合の確定申告について
では、不動産を売却した際は、確定申告は必須となるのでしょうか。
結論から言うと、答えは「NO」です。
不動産を売却し、譲渡所得が発生しなければ確定申告を行う必要はありません。
一方、譲渡益が発生する場合は、確定申告は必須となります。
譲渡益が発生しない場合は確定申告は必須ではありませんが、申告をした方が得になる場合もありますので、後ほど、その点についても解説します。
それでは不動産を売却し、この譲渡所得が出る、出ない、はどのように決まるのでしょうか。
計算式は以下の通りです。
- 譲渡所得=譲渡価格-(取得費用+譲渡費用)
- 譲渡課税所得=譲渡所得-特別控除
特別控除として広く知られているのは、3,000万円控除です。
自宅として利用していた物件を売却した場合、いくつか適用条件はあるものの、利益を3,000万円までは無税とする制度です。
特に、リーマンショック後に。自宅を安く購入した方の中には、この恩恵を受けた方も多くいらっしゃると思います。
少し計算式だけ見ると分かりづらいかもしれませんが、売却した価格から購入価格（具体的には建物の減価償却を加味した簿価）と購入・売却に要した仲介手数料などの費用を差し引き、特別控除を利用できるのであれば、その分も利益から引くことができるということです。
譲渡益が出た場合について
では、3,000万円以上の譲渡益が出た場合や3,000万控除などの特別控除の適用外の場合で、譲渡益が発生した際の申告の手続きや税金はどれくらいの金額になるのでしょうか。
不動産売却で得た譲渡益は、税法上では譲渡所得として区分され、他の所得とは異なる方法で税額を計算し、確定申告を行う必要があり、これを分離課税と呼びます。
居住用であろうとなかろうと、不動産の取引は登記情報を通じて税務署に通知されることになっているので、申告せずにいると「譲渡所得に関するお尋ね」という文書が税務署から送付されることになります。
そのため、売却益が出た場合、確定申告が必須になり、2月16日から3月15日の間に税務署にて確定申告を行う必要があります。
3月15日を過ぎてしまうと期限後申告として扱われてしまい、期限後申告をした場合は、納付すべき税金に加え、無申告加算税というペナルティを支払わなければなりません。
無申告加算税の税率は納付すべき税額によって変わり、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%となり、税務署から指摘をされる前に自主的に期限後申告をした場合は5％に軽減されます。
尚、隠ぺいなどで故意に申告を行わなかった場合は重加算税が課され、納付すべき税額に対して40%課されますので、かなり重い負担となります。
また、確定申告をしただけではダメで、申告書に基づき税金の納付も必要になります。
現在は、送付される振込伝票にて、指定の金融機関で支払いする他に、予め指定口座を登録しておけば、自動引き落とし設定をすることもできますので、事前に登録をしておくと払い漏れがありませんので安心です。
不動産の売却に伴い譲渡益が出た場合、所有期間が5年超か否かにより税率が異なります。
| 税率 | |
| 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 20.315% |
上記は、2.1%の復興特別所得税も含んだ税率です。
この5年は、単純に所有物件の引渡しを受けてから5年を経過しているかということではなく、譲渡（売却）した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで、短期と長期譲渡に分かれます。
短期と長期譲渡では税率が約2倍変わりますので、不動産を売却する際は、この点もよく吟味する必要があります。
短期と長期譲渡の税率は個人にのみ当てはまりますので、法人は所有期間に関係なく、その法人の売上に不動産の譲渡益も加算され、法人税が課税されることになります。
損失が出た場合について
不動産売却は必ずしも利益が出るものではなく、譲渡損失が生じてしまうこともあります。
このように損失の金額が生じた場合には、税法上では確定申告をする必要がありません。
しかし、マイホームの譲渡であれば、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など、他の所得との損益通算をすることができるため、確定申告をすることをお勧めします。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
土地や建物の売却によって生じた譲渡損失の金額を、事業所得や給与所得など、他の所得から差し引くことを損益通算と言います。
それでも譲渡損を消化できない場合には、3年にわたって繰り返し損益通算を行うことができます。
これにより所得税を大幅に減税することができるので、損失が出てしまった場合でも確定申告をする方がいいと言えます。
確定申告の流れについて
確定申告が完了するまでの大きな流れは、以下のようになります。
確定申告の流れについて
申告方法や申告書、必要書類の提出方法は、税務署に訪問する以外に3つの方法があります。
- 郵送での送付
- 税務署に設置されている時間外文章収受箱への投函
- 申告・納税のオンラインサービス（e-Tax）
申告期限は2月16日から3月15日までの一ヶ月です。
期間が非常に短く、税務署によっては土日はお休みの場合があり、期限が近づくにつれ、窓口は大変混雑します。
税務署へ直接提出する時間がない方は上記3通りの方法での提出も可能です。
注意点としては、e-Taxを利用するには事前に電子証明書や利用者識別番号を取得する必要があります。
確定申告の必要書類について
不動産売却時の確定申告に必要な書類はいくつかあり、複雑に捉えられがちですが、いくらで購入・売却して、それに対してどれほどの費用を要したかを証明する書類を揃えれば事足ります。
そのため、自分で用意が必要な書類は、契約書や領収書関係になります。
以下は、確定申告に必要な書類です。
税務署で入手できるもの
- 申告書B第一表、第二表
- 申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
自分で用意するもの（譲渡時の書類）
- 売買契約書コピー
- 売買代金受取書コピー
- 固定資産税精算書コピー
- 仲介手数料等譲渡費用領収書コピー
自分で用意するもの（取得時の資料）
- 売買契約書コピー
- 売買代金受取書コピー
- 固定資産税精算書コピー
- 仲介手数料等譲渡費用領収書コピー
- 増改築時の請負契約書・領収書コピー
法務局で入手できるもの
- 譲渡した土地・建物の全部事項証明書
不動産価格が下落中！？売却を検討している方はお早めに！
不動産価格は景気の動きに大きく左右されます。
公示地価のグラフを見ると、景気の先行指標といわれる株価の動きと同じような形を描きながら少し遅れる形で推移していることからも明らかです。
問題は景気後退の時期です。
消費増税への反動減対策が切れる時期と、オリンピックの終わりがちょうど重なる2020年夏を境に景気が悪化し始めるという見方が大勢です。
実は、不動産の価格下落はすでにスタートしています。
「かぼちゃの馬車問題」に代表されるように、資金力の乏しいサラリーマンに無理やりフルローンを付けて買わせていた投資用不動産が下落に転じました。
不動産売却を検討している方は、イエウールを使って無料で価格の査定をしてもらうことが大切です。
また、売却を検討していなくても、自分が住んでいる不動産の適正価格を知ることは大切なことなので一度、調べてみることオススメします。