埼玉県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点

少子高齢化を背景に日本の人口は減少を続けており、それに伴って需要減退など負の影響を受けているのが不動産マーケットです。

しかし、東京に隣接する埼玉県は、不動産マーケットの中でも特殊な存在です。

不動産は人口密度の高いエリアほど、価格も高く、賃料も高くなります。

日本の人口は徐々に減少を続けていますが、東京の人口はこれからもしばらく増加を続くこと予想されています。

東京の不動産価格の上昇

に伴い、都内への通勤に便利な県南エリアの地価上昇に繋がっています。

そこで今回は、埼玉県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説します。

埼玉県の不動産市場の動向

埼玉県の基準地価の平均変動率は、住宅地が2018年から0.7%増で3年連続でプラスになっています。

東京都内の地価上昇が、都内への通勤に便利な県南エリアにも広がってきいます。

埼玉県の地価上位ランキング

都心30キロ圏内を中心に上昇傾向が続いており、特に大型商業施設にも近い川口市のJR川口駅周辺は、変動率7.7〜9.1%増の上位3地点を独占しています。

同駅に近い別地点は3年連続で最高価格になっています。

埼玉県の変動率推移

共働き世帯が駅への近さや子どもの預けやすさなど利便性を重視する傾向にあり、浦和の人気に引っ張られる形で、利便性の高い川口駅周辺も上がっています。

また、川口市は、外国人住民が多い西川口エリアで中古マンションの売れ行きが堅調です。

中古物件を売った人が駅前の新しいマンションに買い替えている動きが地価上昇に繋がっています。

この他、住宅地では京浜東北線沿いの浦和区や、蕨市や戸田市といった県南地域が上昇率上位に入っています。

和光市や鶴ケ島市など東武東上線沿線でも駅近くの地価が上昇しています。

住宅購入層の30代後半～40代前半は共働き世帯が増えており、住宅環境より交通の利便性を重視する傾向が鮮明になっています。

しかし、人口減少と少子高齢化が進む県北や秩父地域では下落が続き、県内の南北の格差が広がっていることが問題視されています。

埼玉県で不動産売却を成功するためには？

埼玉県で不動産売却を成功するためには、以下の2つのポイントが大切です。

それでは具体的に、どのように売却活動を進めていけばいいのか説明します。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する

売却活動を進める上で、不動産会社と媒介契約書という書類を締結する必要があります。

媒介契約書には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット

• 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
• 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
• 不動産会社が閲覧する、レインズ（指定流通機構）への登録義務がある（他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能）
• 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる

専属専任媒介契約のデメリット

• 一社のみとしか媒介契約を締結できない
• 売主が直接買主を見つけることができない

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

• 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
• 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
• 不動産会社が閲覧する、レインズ（指定流通機構）への登録義務がある（他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能）
• 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
• 売主が直接買主を見つけても良い

専任媒介契約のデメリット

• 一社のみとしか媒介契約を締結できない

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット

• 複数社と媒介契約を締結することができる
• 売主が直接買主を見つけても良い

一般媒介契約のデメリット

• 定期的に不動産会社が売主へ販売活動を報告する義務がない
• 居住中の場合は、売主自身で内覧スケジュールを一般媒介契約を締結する複数の不動産会社と調整する必要がある
• 他の会社で成約になってしまうことが考えられるため、積極的にコストをかけてマーケティングをしてもらえない可能性がある
• 情報が広がりすぎる場合がある

なぜ一般媒介契約なのか？

メリットとデメリットの比較だけでは、専任媒介契約がメリットが多く、デメリットが少ないですが、余程信頼がおける、不動産会社、営業マンでないと販売活動を積極的に行ってもらえない場合があります。

それは不動産会社が受け取る仲介手数料は売主と買主からそれぞれ3%＋6万円を上限に設定されており、専任媒介契約を不動産会社が取得できれば、あえて時間と労力をかけてその物件を積極的に売り込み必要はなく、他の不動産会社に買主を見つけてもらえれば、成約時に売主から3%を得ることできるからです。

希少性のある物件ですと6%の手数料を得るために買主を積極的に見つけようと不動産会社も動きますが、他にも多くの案件を抱えていることから、余程の物件でない限りは3%の手数料で満足する営業マンが多い傾向にあります。

そのため、それを回避するためには3社の不動産会社と一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。

その3社の選び方も、それぞれ特色のある会社を選択できるとうまく相乗効果が働きます。

購入意欲が高い買主を2人以上集める

一般媒介契約を複数の不動産会社と締結することは、購入意欲が高い買主を2人以上集めることに通じます。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思う人をたくさん集まれば、自然と物件の売却価格は高くなります。

宝石や骨董、絵画などのオークションでも、どうしても欲しい人たちが集まると落札価格はとてつもなく高騰します。

購入意欲が高い買主同士で競争させることが不動産売却においても極めて重要です。

まずは不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探す

不動産売却する前には、必ず不動産一括査定サイトで物件の査定をして、売却見積もりを行うことをオススメします。

不動産売却は、依頼する不動産会社によっては、売却金額が300万円以上も異なる場合があるため、1社だけの査定額を参考にするのは危険です。

不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に不動産査定をしてもらい、慎重に売却を依頼する不動産会社を選択する必要があります。

埼玉県のような競争が激しいエリアは、複数の不動産会社に査定してもらうことで、特に効力を発揮するので、是非とも利用しましょう。

筆者がオススメする不動産一括査定サイトはイエウールです。

イエウールは、2007年に創業した株式会社Speeeが運営している不動産一括査定サイトです。

誰もが知る大手不動産会社は勿論ですが、地元密着型の優良不動産会社など、全国の約1600社と提携しているので超オススメです。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

埼玉県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説してきました。

埼玉県の物件は、他のエリアと比べると、恵まれた環境にあるので、十分に高額売却のチャンスがあります。

不動産会社とは一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。