不動産の相続で、親族間の「共有名義」にしたことによって、後にトラブルになるケースが多く発生しています。
相続で共有名義となった不動産に関するトラブルの中でも、亡くなった親が住んでいた実家を子供たちが相続して、兄弟の共有名義で登記した結果、兄弟間の考え方の違いからトラブルに発展するケースが特に多いです。
そこで今回は、このようなトラブルを招くことがないように、共有名義の問題点を具体例を紹介しながら解説します。
不動産の「共有名義」とは？
不動産の「共有名義」とは、一つの不動産を複数の人で所有することです。
さらに詳しく説明すると、不動産の所有権の割合を決めて複数人で共有することを意味します。
例えば、不動産を共有名義にする事例で多いのは、マイホームを購入した時に、不動産は高額な買い物になる為、夫婦や親子で資金を出し合って購入することがありますが、このようなケースの場合は、拠出した資金の割合を持分として共有名義で登記します。
このようなケースにおいて、仮に共有名義で登記せずに片方だけの名義で登記した場合、名前が登記されていない人から登記した人にその持分に該当する金額の贈与があったとみなされ、贈与税が発生してしまうことがあるので注意が必要です。
共有名義にするためには？
共有名義にするためには、法務局にて登記が必要です。
登記簿に記載されていないと、不動産の所有権を主張することができないので必ず登記しないといけません。
不動産登記簿にの権利部の甲区の「権利者その他の事項」に、共有情報が記載されます。
共有名義のデメリット
不動産を共有名義ではなく、個人で所有している場合は、その不動産をどのように運用するかは自由に決めることができます。
しかし、共有名義になっている不動産では、名前を連ねている全員の同意がないと、その不動産を売却したり、賃貸に出したりすることができません。
そのため過去にも以下のようなトラブルが発生しています。
- 共同で相続した実家の売却金額で兄弟で揉める
- 共有名義の不動産に姉の家族が住んでいて家賃を払ってくれない
- 弟が共有名義の不動産を勝手に売却しようとしている
- 兄が所有権の割合以上の権利を主張
このようなトラブルが共有名義のデメリットです。
共有名義である以上、何をするにしても基本的に共有者の同意がなければ実行することができません。
しかし、例外的にいくつかの行為は単独あるいは過半数以上の同意があれば行うことができます。
例外的に単独でできる行為
例外的に、「保存行為」は共有者の同意がなくても単独ですることができます。
保存行為とは、建物を維持していく上で必要な最低限の行為のことを指します。
例えば、雨漏りを修理するなどは、保存行為に該当します。
また、不法占拠している者に対して明け渡し請求することも保存行為になります。
しかし、勝手に建物を改装したり、リフォームしたりすることは、保存行為に該当にしない為、単独では許されていません。
過半数以上の同意があればできる行為
過半数以上の同意で「管理行為」をすることができます。
管理行為とは、共有物の利用や改良を行うことです。
賃貸借契約の締結や解除は、管理行為に該当します。
ただし、長期の賃貸借契約の締結は変更行為になる場合があります。
また、不動産会社と管理委託契約を締結する場合も管理行為になります。
トラブルが起きたらどうすればいいの？
相続できる財産が不動産しかなく、代償分割するための資金もない場合には、とりあえず相続の解決策として共有名義にすることが多いです。
残念ながら、親族間であっても不動産の共有名義はトラブルになりやすいことが事実です。
不動産の売却、取り壊しなどをするためには、共有者の同意が必要です。
しかも、全員の同意を必要とする為、共有者が多ければ多いほど問題は複雑化します。
このようなトラブルを防ぐために共有名義は基本的に避けることをお勧めします。
しかし、相続などの都合によって、共有名義になる場合は、弁護士に相談の上で、トラブルの種を事前に潰しておくことが大切です。
相続問題を得意とする弁護士であれば、それぞれのケースに応じて適切な解決策を提案してくれます。