「限界マンション」という言葉をご存知でしょうか？
限界マンションとは、建物の老朽化が進み、管理修繕が行き届かず、価格を下げても買い手がつかないマンションのことです。
高度経済成長期に大量に建設されたマンションの多くが現在、老朽化に伴い建物としての寿命を迎えています。
また、空室の増加によって管理組合の運営すら困難になっているマンションも増えています。
少子高齢化、人口減少なども限界マンションが生まれる一つの要因とされています。
限界マンションは今後さらに増えることが予想され大きな社会問題になっています。
しかし、限界マンションの問題を解決するのは非常に難しいとされています。
なぜならばマンションの問題は、戸建てよりも複雑化しやすいからです。
戸建てであれば所有者の個人の意思で取り壊したり、建て替えたりすることができますが、マンションの場合、住民の総意が重要視されます。
さらに、限界マンションも問題は東京や大阪の都心で今後増えるとも言われいます。
都会ではタワマンの人気が集まっていますが、その建物が寿命を迎えたときに、限界マンションとなって大きな問題に発展することが懸念されています。
そこで今回は、限界マンションとは何か、その定義や築年数、問題の理由や対策に至るまで解説します。
下記は、このページでわかることです。
- 限界マンションの定義
- 限界マンションの築年数
- 限界マンションになってしまう理由
- 限界マンションにならないための対策
限界マンションとは？
限界マンションとは、建物の老朽化が進み、管理修繕が行き届かず、販売価格を下げても買い手がつかないマンションのことです。
居住者の多くが昔から住んでいる高齢者で、新しい入居者が見つからないことが特徴です。
入居者を募集するために価格を下げても買い手が見つからず、また建て替えることもできず、空室だけが増え続けることが問題になっています。
このようなマンションは、住んでいる人が少ないので、管理組合を運営することすら困難になっています。
少子高齢化が進む日本で、経済的・社会的な共同生活の維持が難しくなっているマンションが全国にあります。
類似の問題で、地方の限界集落で増える空き家をどのように管理すべきか議論されることがあります。
空き家問題も限界マンションも、集落やマンションの居住者の高齢化に伴い、それらを維持する能力が失われていることに原因があります。
しかし、地方の過疎化で空き家問題は発生しますが、限界マンションは、東京や大阪の都心で起きる問題です。
マンションは地方よりも都会の方が多いからです。
高度経済成長期に建設されたマンションの多くが現在限界マンションの問題に直面しています。
人気のタワマンもいずれ寿命を迎えます。
しかし、タワマンは規模が大きい分、問題も複雑になりやすいです。
今から限界マンションの問題に向き合い、しっかり対策を考えることが重要です。
限界マンションの築年数
それでは次に限界マンションの築年数について解説します。
限界マンションの築年数は、具体的に何年以上だから限界マンションになるという明確な答えはありません。
限界マンションの問題が発生する原因は、建物の老朽化に伴う管理不足や修繕の限界にあります。
マンションの劣化状況は、管理や修繕方法によって大きく変わります。
そのため、限界マンションに該当するかは、それぞれの物件の状況によって異なります。
しかし、国土交通省の資料を見ると築30〜50年のマンションは建て替えを検討すべきと記載があります。
マンションが建てられて30年以上経過しても、管理費や修繕費をしっかり全員が支払い、建物を維持できてるのであれば問題ありません。
しかし、築年数と一緒に居住者の高齢化も進み、空室の増加や管理費・修繕費の徴収が困難になっているマンションは、残念ながら限界マンションが進行しています。
このようなマンションは何かしらの対応が急務です。
限界マンションになってしまう理由
限界マンションになってしまう理由は2つあります。
下記は、その2つの理由です。
- 居住者の高齢化問題
- マンションを建て替えるために関わる「建物の区分所有等に関する法律」の問題
それでは順番に確認していきましょう。
居住者の高齢化問題
マンション管理は、一般的に居住者たちが管理組合を設立し自ら管理を行います。
長期修繕計画（建物の維持計画）に基づいて、居住者が管理費と修繕積立金を支払い、そのお金でマンションの維持管理を行うのですが、居住者の高齢化が進むと管理組合が健全に機能しなくなることが多いです。
高齢者が多いマンションは、管理費や修繕費を徴収することが困難だからです。
高齢者になるとお金を支払えない居住者が増えることも原因ですが、居住者が孤独死し相続人が誰か分からず管理費などを徴収できない問題が多く発生しています。
このようなマンションは、維持に必要なお金を回収できないので、管理費と修繕積立金の残高が不足し必要な管理修繕を行えず限界マンションになってしまいます。
管理修繕されてないマンションには、当然新しく入居を希望する人はいないので空室も増えてしまい負のスパイラルに陥ってしまいます。
しかし、逆を言えば、築年数が経っているマンションでも、管理組合がしっかり機能し、管理費などの徴収ができていれば限界マンションにはなりません。
建物の区分所有等に関する法律について
マンションを建て替えるためには、「建物の区分所有等に関する法律」で居住者の5分の4以上の賛成を得ることが条件になっています。
しかし、実際に5分の4以上の賛成者を集めるのは非常に難しいことです。
なぜならば、建て替えが決まって工事期間中は、一時的に他の場所に引越しを余儀なくされ、その引越し費用や仮住まいの家賃などの別の問題が新たに発生するからです。
全員が経済的に余裕のある居住者であれば問題ないですが、費用や体力の面で不安に感じる居住者も多く存在します。
このような背景もあり、5分の4以上の賛成者を集めることはとても難しいことです。
限界マンションにならないための対策
それでは限界マンションにならないために、どのような対策をすべきなのでしょうか？
対策方法は、マンションの所在地がどこにあるのかで変わってきます。
マンションが都会にあれば、建て替えを検討すべきです。
もし、地方にあるのであれば、思い切って売却を目指すのも良い方法です。
それぞれの方法を順番に見ていきましょう。
【都会】マンションを建て替える
もし、お住まいもマンションが東京や大阪などの都心にあれば、建て替えるを検討すべきです。
人口が増えてる東京や大阪、名古屋であれば、マンションを新しく建て替えることで、すぐに新しい入居者を見つけることができます。
しかし、マンションの建て替えには、先ほどすでに解説した通り、「建物の区分所有等に関する法律」で居住者の5分の4以上の賛成を得ることが条件になります。
そのため高齢者が多いマンションではハードルが高いとされています。
ここで行うべきは、5分の4以上の賛成を得るために空室になっている部屋を経済力のある不動産会社に買い取ってもらい5分の4以上の賛成を得るまで議決権を増やすことです。
不動産会社を協力しながら、5分の4以上の賛成を得て、マンションを建て替えるようにしましょう。
【地方】マンションを売却する
東京や大阪などの都心では、マンションを建て替えることで、新しい入居者を見つけることができます。
しかし、人口減少が進む地方では、マンションを建て替えても入居者がいなければ根本的な解決にはなりません。
まずは、住む場所として魅力な街になられるように自治体レベルで地方創生のまちづくりを進めることが重要とされています。
しかし、今のところ、都心への人口流出を食い止める有効な手段は見つかっていません。
限界マンションになってしまうと買い手がいなくなってしまいます。
そうなる前に、マンションを売却することを検討すべきです。
地方のマンションはすでに価格が下がってしまっていますが、今であればまだ間にあります。
まとめ
ここまで限界マンションとは何か、その定義や築年数、問題の理由や対策に至るまで解説してきましたが、如何でしたでしょうか？
限界マンションは、少子高齢化が進む日本では避けられない問題です。
しかし、限界マンションにならないため、住民がやれる対策はいろいろあります。
都心のマンションであれば、早期に建て替えを検討しましょう。
また、地方では、マンションを新しく建て替えても入居者がいないので、買い手がいなくなる前に思い切って売却を考えてみてください。
限界マンションの問題でお悩みであれば、是非ともご相談くださいませ。