神奈川県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点

神奈川県の住宅地の基準地価は、前年比0.3%上昇して、2年連続のプラスになりました。

3政令指定都市を中心に、東京都心などへのアクセスが良いエリアを中心に不動産価値の上がっています。

地元の不動産会社の社長は、「住宅地は高くなりすぎて売れにくくなっている」とコメントするほどです。

そこで今回は、神奈川県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説します。

神奈川県の不動産市場の動向

神奈川県の住宅地の上昇率では、相模原市内の地点が上位4位までを占めました。

いずれもJR橋本駅から1キロメートル前後にあり、同駅南口でのリニア中央新幹線の新駅設置や、それに伴う再開発が押し上げています。

県政策局は「橋本駅周辺の地価上昇はより広範囲に広がっている」と指摘しています。

2027年の開業を見込んで、数年前から企業の本社移転やマンション建設が進でおり、地価上昇は1キロメートル以上離れた地域にも広がっています。

市町村別で上昇率が最も高かったのは川崎市の1.7%で、前年から0.3ポイント上昇幅が拡大しました。

武蔵小杉駅周辺が引き続き人気となっているほか、都内に近い多摩区での上昇が目立っています。

同区では武蔵小杉駅を通るJR南武線の人気が高まっているほか、小田急線登戸駅が複々線化で電車本数が増えたことなどで利便性が向上したことが影響しています。

しかし、台風19号による大規模な被害が大きく報道され、自然災害に対する脆弱性が明らかなりました。

武蔵小杉のマーケット動向は今後、注目されますが、一時的には不動産価格は下がったとしても、利便性やブランド力を考えるとすぐに回復するものだと考えています。

武蔵小杉周辺の不動産を購入することを検討している方は今がチャンスかもしれません。

横浜市の上昇率は、前年と同じ1.0%でした。

中心地の神奈川区や西区、中区は2%、都心への交通利便性が高い港北区や鶴見区で1%超となりました。

地価が最も高かったのは中区山手町で、6.7%上昇し1平方メートル当たり66万7000円です。

神奈川県で不動産売却を成功するためには？

神奈川県で不動産売却を成功するためには、以下の2つのポイントが大切です。

それでは具体的に、どのように売却活動を進めていけばいいのか説明します。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する

売却活動を進める上で、不動産会社と媒介契約書という書類を締結する必要があります。

媒介契約書には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット

• 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
• 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
• 不動産会社が閲覧する、レインズ（指定流通機構）への登録義務がある（他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能）
• 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる

専属専任媒介契約のデメリット

• 一社のみとしか媒介契約を締結できない
• 売主が直接買主を見つけることができない

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

• 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
• 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
• 不動産会社が閲覧する、レインズ（指定流通機構）への登録義務がある（他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能）
• 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
• 売主が直接買主を見つけても良い

専任媒介契約のデメリット

• 一社のみとしか媒介契約を締結できない

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット

• 複数社と媒介契約を締結することができる
• 売主が直接買主を見つけても良い

一般媒介契約のデメリット

• 定期的に不動産会社が売主へ販売活動を報告する義務がない
• 居住中の場合は、売主自身で内覧スケジュールを一般媒介契約を締結する複数の不動産会社と調整する必要がある
• 他の会社で成約になってしまうことが考えられるため、積極的にコストをかけてマーケティングをしてもらえない可能性がある
• 情報が広がりすぎる場合がある

なぜ一般媒介契約なのか？

メリットとデメリットの比較だけでは、専任媒介契約がメリットが多く、デメリットが少ないですが、余程信頼がおける、不動産会社、営業マンでないと販売活動を積極的に行ってもらえない場合があります。

それは不動産会社が受け取る仲介手数料は売主と買主からそれぞれ3%＋6万円を上限に設定されており、専任媒介契約を不動産会社が取得できれば、あえて時間と労力をかけてその物件を積極的に売り込み必要はなく、他の不動産会社に買主を見つけてもらえれば、成約時に売主から3%を得ることできるからです。

希少性のある物件ですと6%の手数料を得るために買主を積極的に見つけようと不動産会社も動きますが、他にも多くの案件を抱えていることから、余程の物件でない限りは3%の手数料で満足する営業マンが多い傾向にあります。

そのため、それを回避するためには3社の不動産会社と一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。

その3社の選び方も、それぞれ特色のある会社を選択できるとうまく相乗効果が働きます。

購入意欲が高い買主を2人以上集める

一般媒介契約を複数の不動産会社と締結することは、購入意欲が高い買主を2人以上集めることに通じます。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思う人をたくさん集まれば、自然と物件の売却価格は高くなります。

宝石や骨董、絵画などのオークションでも、どうしても欲しい人たちが集まると落札価格はとてつもなく高騰します。

購入意欲が高い買主同士で競争させることが不動産売却においても極めて重要です。

まずは不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探す

不動産売却する前には、必ず不動産一括査定サイトで物件の査定をして、売却見積もりを行うことをオススメします。

不動産売却は、依頼する不動産会社によっては、売却金額が300万円以上も異なる場合があるため、1社だけの査定額を参考にするのは危険です。

不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に不動産査定をしてもらい、慎重に売却を依頼する不動産会社を選択する必要があります。

千葉県のような競争が激しいエリアは、複数の不動産会社に査定してもらうことで、特に効力を発揮するので、是非とも利用しましょう。

筆者がオススメする不動産一括査定サイトはイエウールです。

イエウールは、2007年に創業した株式会社Speeeが運営している不動産一括査定サイトです。

誰もが知る大手不動産会社は勿論ですが、地元密着型の優良不動産会社など、全国の約1600社と提携しているので超オススメです。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

神奈川県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説してきました。

神奈川県の物件は、他県と比べると、恵まれた環境にあるので、十分に高額売却のチャンスがあります。

不動産会社とは一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。