REIT（リート）のメリットとは？仕組みや日本での運用方法、指数、注意点に至るまで解説！

「REIT（リート）」とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品のことです。

一般的に「不動産投資信託」と呼ばれることが多く、日本では国内法に則った日本版REITのこと「J-REIT（ジェイリート）」が存在します。

投資家は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

REITの配当原資は、不動産の賃貸料収入などので、比較的安定した配当が期待できることがメリットです。

そこで今回は、REITのメリットについて、正しい仕組みや日本での運用方法、指数、注意点に至るまでわかりやすく解説します。

「REIT」の意味とは？

REIT

読み方：リート

意味：多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸料収入や売買益を投資家に分配する商品のこと。

REITとは、投資家から集めた資金で不動産投資の専門家がオフィスやマンション等の不動産を購入し、購入した不動産を賃貸し、その賃料収入や売却益から費用を差し引いた残りの収益を投資家に分配する商品のことです。

仕組みそのものはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。

日本では国内法に則った日本版REITのことを「J-REIT」と呼んでいますが、一般的には不動産投資信託の呼称の方が浸透しています。

REITは、不動産を中心に運用する金融商品で、その多くは金融商品取引所に上場しており通常の株式と同じように金融商品取引所において、いつでも売買することができます。

J-REITが初めて上場したのは、2001年9月のことでした。

REITの歴史について

REITは、1960年にアメリカで始まり、90年代に急速に拡大しました。

日本では、米国REIT誕生から40年を経た2000年に「投資信託および投資法人に関する法律（投信法）」の改正により環境が整い、2001年9月、日本におけるREIT市場がスタートしました。

海外のREITと区別するため、 日本では頭にJAPANの「J」を付けてJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれています。

REITの仕組みとは？

投資家の皆様から集めた資金をもとに、商業施設やオフィスビル、 賃貸マンションなどの不動産に投資し、その賃料収入などから生じた利益を分配する商品です。

株式と同じように、証券取引所に上場され、 投資証券として日々売買されています。

REITのメリットとは？

REITには、どのようなメリットがあるのでしょうか？

最大のメリットは、通常、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になりますが、REITであれば、個々の投資家は少額からでも手軽に始めることができます。

また、多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するREITは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。

これによりリスクを軽減することができます。

REITは株式と同じように、証券取引所上場されています。

これにより購入や売却の注文がいつでも可能となる上、日々変動する価格をリアルタイムで知ることもできます。

また、上場株式と同じく、成行注文や指値注文も行うことが可能です。

REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっていることも大きなメリットです。

そのため実際の不動産そのものに投資するのと同様に、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。

他にも以下のようなメリットがREITにはあります。

日本での運用方法について

日本では国内法に則った日本版REITのこと「J-REIT」が存在します。

J-REITOは、2001年に2銘柄（日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人）でスタートしました。

時価総額の規模でアメリカ、オーストラリア、フランスに次ぐ規模になっていますが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも低い水準にあります。

投資物件については、当初オフィスビルが主体でありましたが次第に商業施設や店舗、住宅などに多様化しています。

J-REITへの投資は現物不動産への投資と比較すると、一般に少額からの投資が可能であり、流動性も高く、管理の負担も小さいことがメリットです。

実際の投資物件の選定や投資判断は、J-REIT投資法人から委託された運用会社が行なっています。

投資法人は借入れによる調達が可能であり、借入金を併せて出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用しています。

投資法人は、投資家への分配金の原資としてインカムゲイン（賃料）だけでなく、キャピタルゲイン（売却益）も充てることができます。

なお、個人が受けた収益の分配金は税法上、配当所得であり、投資口を譲渡したことによる所得は上場株式などの譲渡所得です。

J-REITのデメリットとは？

J-REITの課題点は、運営母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多いため、物件取得価格が妥当ではなく、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いです。

一種の利益相反が生じる恐れがあります。

実際、すでに行政処分が下されたケースもあります。

主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務ととなっています。

また、REIT導入の目的を果たせていないなどの問題点もあります。

例えば、好況時ほど高値づかみをし不動産バブルを加速させ、不況時ほど物件取得を行わず底支えに貢献しないことが問題とされています。

不動産への直接投資とREIT投資の違い

REIT投資と不動産への直接投資を比較する場合、REITの方が優れる部分もあれば、逆に不動産への直接投資の方が優れる部分もあります。

REIT投資は売買手数料が安いことが大きな違いです。

手数料は株式売買とじで、ネット証券なら0.1%以下で売買できます。

一方の不動産への直接投資の場合は売買の3％以上の手数料がかかる。

また、REITは売買による利益に対して20%の税金がかかります。

直接投資は売買益は総合課税の対象（最高50%）になり、さらに不動産取得税や登記費用などの税コスト、手数料が多いです。

REIT投資の方がメリットが多そうに見えますが、不動産への直接投資を行うことは「レバレッジ効果」「投資した不動産を担保に次の投資をする事による資産形成」「所得の節税効果」といった強みがあります。

不動産投資は、不動産ローンなどの融資を使って購入することが多いです。頭金の割合などはケースバイケースですが1割程度になる場合もあります。

つまり10倍のレバレッジを効かせることができるということになります。融資期間は10年～20年と長期で返済可能です。 REITの場合、信用取引の3倍程度（期限は6カ月）ですので、高額投資をやりやすいのは直接投資です。

レバレッジを効かせることができるということは成功すれば大きなリターンを得ることができます。

しかし、失敗すれば大きな損失を生むことになります。

メリットである一方でリスクを拡大させる要因出ると言うことも同時に理解していく必要になります。

また、不動産投資はある程度の規模になると、銀行からビジネス（事業）として評価されます。

そうなると、賃貸料収入などからのキャッシュフローなどを評価して融資を受けたり、投資用不動産を担保にして融資を受けて、さらに物件を購入するという流れを作ることができます。

このようなダイナミックな資産形成ができることは、不動産への直接投資の利点となります。

他にも、資産の減価償却費を費用として、年収が多い方は、その分の節税効果を期待できます。

特に高所得者ほど効果的に節税メリットがあります。

例えば、サラリーマンとして高収入を得ている人は、減価償却費などを費用として計上することで所得を減らし、所得税や住民税などの税額を減らすことができます。

まとめ

ここまでREITのメリットについて、正しい仕組みや日本での運用方法、指数、注意点に至るまでわかりやすく解説しました。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「コロナショック」の相場で、必要以上に売り込まれた金融商品の1つがREITです。

コロナショックを受けて、アメリカの中央銀行にあたるFRB（連邦準備制度理事会）が実質ゼロ金利を導入したことなどにより、世界的に債券市場も大きく動きました。

日本の金利も変動したため、投資家のパニック的な投げ売り、見切り売りが東証REIT指数を押し上げました。

なお、主要国の中央銀行が新型コロナウイルスによる経済や金融市場の動揺を抑えるため、協調姿勢を強化する中で、日本銀行ではETF（上場投資信託）やJ-REITの買い入れ枠倍増を決定したのですが、J-REITを買い入れるため、本来はJ-REITの反発の材料になっても良さそうなのですが、それでは下げ止まりませんでした。

年度末の相場において、各投資主体も決算対策を行わなければならず、スパイラル的に東証REIT指数が下落する中で、損失拡大を回避するための売りが相次いだものとみられます。

また、世界のREITと違って、東証REIT指数の下落に拍車をかけた要因として、東京オリンピック及びパラリンピックが延期となった場合の影響が懸念されたということもあります。

結果的に、中止ではなく延期となったため、小売企業や宿泊施設への追い風が1年ずれ込んだという見方もできます。

コロナショックで確かに足もとのホテルはかなり厳しく、ホテルを組み込んだREITは特に売り込まれている印象があります。

新型コロナウイルスの感染が終息し、予防、治療の薬などが開発されれば、宿泊施設に投資するREITは大きなリバウンドが見込めます。

それ以外でも、商業施設、オフィス、住宅（レジデンス）を組み入れるREITは、いずれも大幅に下落しています。

過去には破綻するREITもありましたが、リーマン・ショックなどのこれまでの混乱時とは違って、最近はREITのM&Aも活発化しています。

単独では運営が困難となっても、M&Aによって生き延びていくものと推測されます。

そうすればコロナショックから経済が立ち直るにつれ、いずれは投資口価格や分配金の回復も期待されます。

大手不動産や大手商社などがスポンサーとなっているREITであれば、資金繰りの心配をする必要はあまりなく、大きく下落した現在の投資口価格は、中長期視点で見ればかなりの割安感があります。

個人的には歴史的な買い場到来と考えています。

マーケット全体の先行き不透明感が晴れない中、投資資金の逃避先としても有効です。