任意売却物件の購入方法とは？探し方や仲介業者、メリット、デメリットに至るまでわかりやすく解説！

「任意売却物件」とは、自宅や投資マンションなどをローンで不動産を購入したものの、物件所有者がローンの返済を滞らせたことで抵当権が実行され、競売にかける前に債権者と債務者の合意に基づいて第三者に売却される物件のことです。

不動産を安く購入する方法として任意売却物件の購入に関心を持っている人も多いのではないでしょうか？

任意売却物件は、市場価格よりも安く不動産を購入できるメリットがあります。

しかし、ローンの支払い延滞による金融事故が原因で競売にかけられる前段階の特殊な物件であるが故の注意点も存在します。

任意売却物件は、不動産売買のプロフェッショナルでも取り扱いに躊躇する難しい不動産です。

そこで今回は、任意売却物件の購入方法について、探し方や仲介業者、メリット、デメリットを含めてわかりやすく解説します。

「任意売却物件」の意味とは？

任意売却物件

意味：自宅や投資マンションなどをローンで不動産を購入したものの、物件所有者がローンの返済を滞らせたことで抵当権が実行され、競売にかける前に債権者と債務者の合意に基づいて第三者に売却される物件のこと。

任意売却物件は、住宅ローンの返済が苦しくなった所有者が、債権者と話し合いの上で第三者に売却される物件のことです。

簡単な言葉で説明すると、住宅ローンを返済できなくなった人が、ローン返済のための資金を確保するために売却される物件のことです。

このような背景から、任意売却は、売主（債務者）のためではなく、債権者のために行われます。

債権者のために行う売却である以上、債権者の都合が優先されます。

任意売却は、競売よりも短期間で多くの売却額が見込める場合のみに行われます。

任意売却と競売の違いとは？

任意売却と競売には、どのような違いがあるのでしょうか？

住宅ローンを組んで物件を購入すると、金融機関はローンの担保として購入する物件自体に「抵当権」という権利を設定します。

ローンの返済が滞った場合には、抵当権を実行して物件を競売にかけて強制的に売却することで、優先的にローン残債に充当させます。

抵当権が実行されて競売手続きが進み始めると、物件の所有者としてはなすすべがなくなりますので、そのまま自分の家が競売で落札されていくのをただ見守るしかありません。

競売では、債権者である金融機関が融資時に設定した抵当権に基づいて担保としている物件を差し押さえて競売にかけることで債権を回収しますが、実際に債権を回収するまでには多くの法的手続きを踏む必要があります。

手間と時間がかかるだけではなく、競売物件は債権者や債務者の意向が全く反映されない落札価格で決められるため、ほとんどの場合、市場価格よりも安く落札されます。

そのため債権者が全額回収することは難しいのが現実です。

また、債務者にとっても残りの債務を返済し続けないといけません。

それに対して任意売却とは、競売される前段階での売却のことを意味します。

ローンの返済が難しくなって滞納を続けると、債権者は抵当権を実行しようとますが、その前に競売することで相互にとってデメリットがあれば、債権者の承諾のもと、物件を売却することができます。

このように任意売却は、債権者だけではなく債務者にとってもメリットが大きな方法ですが、競売とは異なり法的拘束力がないため、全ての事項において債権者と債務者との協議で決める必要があります。

任意売却物件は、基本的にはトラブルを抱えた不動産です。

最大の問題は、物件の所有者は債務者であるのでお金がないことです。

このような背景もあり、債権者と債務者との協議において全てがスムーズに進むわけではありません。

また、任意売却物件の購入を検討している方は、そのような特殊な物件に手を出すことはトラブルやリスクが発生するかもしれない可能性があることを事前に理解する必要があります。

任意売却するのに債権者の承諾が必要な理由

任意売却の最大のポイントの一つは、売却するにあたって債権者の承諾が必要になることです。

通常の不動産売買であれば、売主が自分の売りたい金額で自由に売ることができます。

ローンの返済が苦しかったとしても、物件を売却した代金でローンを一括返済できるのであれば、任意売却ではなく通常の売却手続きが可能です。

しかし、物件を売却した代金よりも、ローン残債のほうが上回る場合は話が変わってきます。

売買代金でローンを一括返済できない場合は、別途自力でキャッシュを準備して不足分に充当しなければなりません。

キャッシュを準備できないとなると、通常の不動産売買では売れないということになるため、債権者と相談をしてできるだけ高い金額で売却して、不足する分は別途返済を継続するよう迫られます。

このような状況で債務者である売主に勝手に金額を決めて売却されてしまうことは、債権者にとって大きなリスクになるため、任意売却するためには債権者の承諾が必要です。

「任意売却物件」のメリットについて

それでは任意売却物件の購入の検討している買主には、どのようなメリットがあるのでしょうか？

通常の価格よりも安く取引ができる

任意売却物件は、売却するにあたり債権者の承諾が必要など、通常の不動産売買と比べて複雑な部分が多いため、市場価格よりも安く取引されることがあります。

どの程度安く取引されるかは、債権者の意向によって異なるため一概には言えませんが、一般的には相場の10〜20%ほど安く購入できることが多いです。

競売よりも購入後のリスクが少ない

競売にかけられている物件は任意売却物件よりもさらに安く購入できますが、購入後のリスクを考えると、任意売却物件の方が圧倒的に少ないです。

任意売却の場合、債権者の承諾が必要ということ以外は、通常の売買と同じ流れなので、売主と対面で契約することができます。

一方、競売の場合は物件の所有者の意思に関係なく、強制的に競売手続きが進み、引き渡しまで実行されるため、場合によっては所有者が抵抗して物件に居座ることがあります。

他にも、賃貸物件が競売になる場合は、物件の所有者との間で賃貸借契約の引継ぎ手続きができないため、物件を購入後に賃借人に自ら連絡を取って引継ぎを行わなければなりません。

リースバックすることができる

任意売却することを迫られた人の中には、できればそのまま同じ物件に住み続けたいと思っている人も少なくありません。

そこで任意売却で購入した物件を、以前の所有者にそのままその物件を賃貸して家賃収入を得る「リースバック」が可能です。

投資目的で購入を検討している方は、リースバックで安定した収益を確保できる点は大きなメリットです。

住宅ローンが使える

競売に出された物件を購入する場合、一括で購入するだけのキャッシュが必要になりますが、任意売却物件に自ら居住するのであれば住宅ローンを使って購入することができます。

キャッシュが少ない方でも資産性のある物件を安く購入できるチャンスがあります。

しかし、任意売却は、通常の物件とは異なり、時間的な制約が多く、購入まで手続きが順調に進まない場合、債権者が競売手続きに意向することがあります。

まずは、ローンを組む予定の金融機関に事前審査をかけておく必要があります。

「任意売却物件」の購入方法

任意売却物件を購入するためには、任意売却物件を扱う専門サイトで物件を探すことから始まります。

任意物件情報センターや全日本任意売却支援協会は任意売却物件を多く掲載しています。

このようなサイトを利用することで、任意売却物件を得意する不動産会社や専門家と出会うことができます。

任意売却については、売主である債務者に弁護士が代理人について交渉することが一般的です。

債務整理や不動産の事案を得意する法律事務所を探して問い合わせをすることで、早い段階で任意売却物件の情報を入手できる可能性があります。

自ら居住する物件であれば、住宅ローンを利用することもできます。

しかし、任意売却物件の場合、一般的に不動産売買とは異なり、手続きや制限が多くなるので、ローンの審査は時間に余裕を持って進めることを意識してください。

「任意売却物件」のデメリットや注意点について

任意売却される物件は、手続きの流れが通常の売買とは異なるため、次のようなデメリットが生じます。

手続きに時間がかかる

競売に比べたら、任意売却の手続きは短いものの、それでも通常の売買よりは実際の契約に至るまでは時間がかかります。

通常の不動産売買であれば、取引価格は売主自身の意思で自由に決められるため、交渉になったとても結論が出るまでにそこまで時間がかかることはありません。

しかし、任意売却の場合は、取引価格は勿論ですが、あらゆる契約条件について債権者のチェックが入るため手続きが長期化します。

買主の思い通りにならないこともあるので、時間に余裕を持って臨むことが重要です。

売主（債務者）が夜逃げする可能性

任意売却物件を購入することが決まっていても、売主（債務者）が売却の直前になって夜逃げすることがあります。

そのような場合、物件を購入できない可能性があるので注意が必要です。

売主は、任意売却で得た代金でローンを返済しなければなりません。

しかし、それでも債務が残ってしまう場合は売却後も引き続き返済に追われることになります。

債務者である売主の立場からすると、ローンを一括返済できるだけの売却額になれば問題ないのですが、ほとんどの場合、希望するような金額にはなりません。

売却が決定しても、残る債務を確認して、一括返済できないとわかれば、債務者は十分に夜逃げする可能性があります。

任意売却物件を購入する場合は、売主の夜逃げリスクを回避するために、売買契約時に手付金を渡すことは絶対にNGです。

通常の不動産売買であれば、売買契約時に手付金を支払い、引渡時に残金を支払うことが一般的です。

しかし、任意売却物件を購入する時は、売主に手付金を持ち逃げされる可能性があるので、引渡時に一括で支払うことが鉄則です。

売主が手付金を要求してきても、応じる必要はありません。

白紙解除の可能性

任意売却物件を購入する場合、債権者の都合により直前になって交渉が中断して白紙解除になることがあります。

例えば、債権者が複数いると、事前に債権者同士で売却後の配分について協議することが一般的です。

しかし、話し合いに折り合いがつかない場合には、抵当権を外すことを了承しません。

任意売却には、競売のように強制力がないため、債権者に対する返済の配分も決められていません。

そのため売却して得たお金をどのように配分するかは、話し合いによって決まります。

任意売却は、債権者のために行う売却である以上、債権者の都合が優先されます。

債権者は最後まで協議ができるように、売買契約書の中に白紙解除できるように特約が盛り込まれています。

債権者が一社の場合は、白紙解除になることはほとんどありませんが、債権者が複数いると、配分の協議で折り合いがつかないケースが多々あります。

任意売却物件には、白紙解除の可能性があることを理解しなければなりません。

瑕疵担保責任が免責になる

任意売却物件は、瑕疵担保責任が全て免責になります。

瑕疵担保責任とは、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。

通常、中古物件を購入する場合、購入後に何らかの欠陥が発覚した際に、売主には責任を追及できる責任を一定期間負ってもらいます。

具体的には、雨漏りやシロアリなどが瑕疵や欠陥に該当します。

一般的な不動産売買では、売主は3ヶ月の瑕疵担保責任を負いますが、任意売却物件の場合、瑕疵担保責任が全て免責になります。

瑕疵や欠陥があった場合でも、売主にはお金がないので、買主が損害を請求しても何もできないのが現実です。

現況有姿売却の原則

瑕疵担保責任が免責になることと似ていますが、任意売却物件は、現況有姿売却が原則です。

現況有姿売却とは、現在あるがままの状態で売買することです。

売主は瑕疵担保責任を免れるために、売買契約中に「現況有姿で引き渡す」旨を記載して取引します。

引き渡しまでに物件の状況に変化があったとしても、売主は引渡時の状況のままで引き渡す債務を負担しているに過ぎません。

現況有姿を買主が認めれば、売主は物件に大がかりな修繕を行う必要がなくなります。

引渡時に、瑕疵や欠陥が見つかっても売主に責任はありません。

公簿売買の原則

任意売却物件は、公簿売買が原則です。

不動産の売買契約における売買価格の決定は、一般的に登記簿の表示面積で金額を一時的に定めて契約したのちに、実測面積による金額との差額を精算する実測売買と呼ばれる方法です。

公簿売買は、登記簿の表示面積を用いて売買価額を確定します。

公簿売買は測量が不要で簡便な方法でありますが、実測面積が小さいと判明したときには揉め事になりやすいデメリットがあります。

しかし、任意売却物件で実測売買を許可すると、契約時点の売買価格と引渡時の金額が異なってしまいます。

それでは事前協議で合意した債務者の配分調整が水の泡になってしまいます。

任意売却では、一度決めたことは基本的には変更しないことが原則です。

公簿売買であることは、実測面積が小さいと判明した場合、買主にとってマイナスになってしまいますが、任意売却物件を購入する上では仕方がないことです。

残置物がある

売主がかなり追い込まれた状態で任意売却を行う場合、室内の残置物すら撤去するお金が残ってないことがあります。

通常の売買では残置物があることはあり得ませんが、任意売却の場合は、売主の経済的な問題で残置物がそのままになっていることがあります。

残置物が残っていたとしても、勝手に処分してしまうと、あとで問題に発展するケースがあります。

撤去費用は原則として売主が負担すべきですが、現実的に支払ってもらうことは厳しいと考えて、買主としては撤去費用を自身で負担することを考えて取引すべきです。

また、残置物がある場合は、事前に誰の負担でどうするのかについて、売買契約書に盛り込んでおくことが重要です。

競売になってしまう可能性

任意売却できる期間は非常に限られており、競売の開札日の前日までに任意売却の手続きを完了する必要があります。

そのため、どんなに購入したい物件だったとしても、スケジュール内に手続きが終わらないと、任意売却ではなく競売に移ってしまいます。

債権者の中には、不確定な要素が多い任意売却よりも、手続きが決まっていてる競売の方を優先する場合があるので、気になる物件があったら、できるだけ早く手続きを進めましょう。

まとめ

ここまで任意売却物件の購入方法について、探し方や仲介業者、メリット、デメリットを含めてわかりやすく解説しました。

任意売却物件とは、住宅ローンの返済が苦しくなった所有者が、債権者と話し合いの上で第三者に売却される物件のことです。

また、任意売却は債権者のために行われる不動産売却です。

そのため債権者の権限が大きく、買主にとっては様々なデメリットがあることも事実です。

しかし、通常の不動産売買と比べて複雑な部分が多いため、市場価格よりも安く購入できるメリットがあります。

自ら居住するのであれば住宅ローンを使うこともできます。

人気のある任意売却物件は購入希望が殺到するため、任意売却物件を得意する不動産会社や専門家、法律事務所に早めに相談することが重要です。