ハワイ不動産の売買契約締結から引渡しまでの流れについて徹底解説

日本の不動産売買では、契約締結から引渡しまではローンの審査手続きが必要になりますが、ハワイ不動産の売買の場合、契約締結から引渡しまでは現金での購入の場合でも必要な手続きは各種あります。

今回はそのハワイの不動産の売買契約から引渡しまでの流れについて、日本とは異なる部分にもフォーカスして解説します。

ハワイ不動産取引の流れについて 

下記の図表は、契約からクロージング（引渡し）までのおおまかな流れになりますが、現金での購入の場合は契約締結から30日~45日ほどで引渡しを迎えることが一般的になり、ローンを使っての購入になると金融機関の審査にも時間を要することから60日ほどの契約手続きの期間が必要になります。

これらの中で、日本での不動産売買の流れには見られないものに、「エスクローアカウント作成」、「インスペクション」、「公証手続き」があります。

では、一つずつの契約手続きを徹底解説していきます。

売買契約締結

まずは売買契約締結ですが、日本の場合、購入する物件を決めた際にその意思表示を口頭ではなく、購入申込書という書面にて不動産会社を通じて売主と交渉することになります。

その条件に売主が折り合わず、売主側が逆にこの条件なら売却する、というような売買条件を提示する場合は、口頭で不動産会社を通じ、買主へ伝えることになり、買主と売主でこの条件なら買う、売るという折衷案を取り、売買契約締結となることがほとんどになります。

一方、ハワイの不動産売買の場合は、購入申込書という書類はなく、買主が購入住戸を決めると売買契約書に希望条件を記載の上、売主に不動産会社を通じて交渉を行うことになります。

その条件に対し、売主が希望条件を提示する場合は、口頭ではなく、「カウンターオファー」という書面にて買主に条件を提示することになります。

アメリカは訴訟社会であり、言った・言わないのトラブルがないよう、口頭での交渉は一切不可で、細かい条件含め、全て書類を通して交渉を行うことになります。

そのため、売主からのカウンターオファーに買主が再度希望条件を提示する場合は、再カウンターオファーを提示することもあり、何度かカウンターオファーのやりとりの末、ようやくどちらかが折れた形で売買契約締結となることもあります。

いずれにしても売買契約書、若しくはカウンターオファーにこの条件で購入する・売却する、というサインが入れば売買契約は締結となり、次のステップに進むことになります。

尚、日本と違いアメリカでは印鑑がありませんので、印鑑の変わりにサインがその役割を果たします。

現在はパソコンやスマートフォンなどでクリックをするだけで合法的なサインをすることができる電子署名システムが普及しておりますので、この売買契約書への署名含め、ほぼ全ての書類はパソコンやスマートフォンを通して署名手続きが行われます。

この電子署名は数年前から始まりましたので、それ以前は15枚ほどある売買契約書にも一枚ずつ、買主と売主のイニシャルやサインが必要でしたので、買主、売主はもちろん、不動産会社にとっても大変効率的となり、あっという間に電子署名の文化が普及しました。

また、売買契約締結時に必要な書類はいくつかありますが、その中でも利用する頻度が高いものを2つ紹介します。

「現況有姿契約書」と「双方代理契約書」です。

日本でも中古不動産の売買の場合は、主要設備のトラブルやエアコン、キッチン機材の故障を除き、細かい傷や汚れなどの経年劣化は現況での引渡しとなりますが、ハワイでも同様にこの現況有姿契約書に買主と売主にサインを頂き、同意してもらいます。

後者の双方代理契約書ですが、ハワイでも買主と売主が同じ不動産会社を通じて売買契約をする両手取引はありますが、この双方代理契約書にて買主と売主の同意が必要になります。

これらの書類は一部を除き、日本でいう宅建士である、ハワイ州の不動産ライセンスを持っていれば、ホノルル不動産協会のホームページから取得可能です。

エスクローアカウント作成

日本では聞き慣れない言葉かもしれませんが、「エスクロー」とはハワイ州政府により不動産の証書受託業務を行うことを許された公正中立な第三者機関で、100年以上の歴史があるシステムです。

主な業務は、買主と売主との間に立ち、売買代金の受け渡しや権利証作成などの名義変更までの手続きを一括して行い、不動産会社と一緒に取引を監視し進めることになります。

日本の不動産売買の手続きでは手付金、中間金、残代金と全て買主から売主に現金での受け渡し、振込などで直接支払います。

また、引渡し日における固定資産税や管理費の清算などは不動産会社が行い、司法書士が名義変更手続きを行うことになります。

一方、ハワイ不動産の売買で必須となるエスクローの利用は、買主・売主双方にとってもメリットがあります。

買主としては、登記や名義が変わっていないのに、先に売主にお金が渡るのは不安ですが、買主が送金したお金はエスクローにて保全され、名義が変わった後で初めて売主にお金が支払われることになるため安心です。

また、売主にとっても、売買代金を受領していないのに名義を変えられると不安ですが、エスクローに買主の売買代金が入金されたことが判明すれば、安心して名義を変更できます。

そのため、ハワイの不動産取引ではエスクロー会社の利用が必須となり、買主と売主とが直接やり取りをしないのが一般的です。お互いが顔を合わさずに売買契約が終わってしまうというケースがほとんどです。

また、エスクロー会社が行う不動産取引、その他の業務は下記のように多岐に渡ります。

 買主と売主とは各不動産会社が手続きのサポートを行いますが、実は不動産取引の裏側では、スムーズに引渡しを迎えられるよう、エスクロー会社が様々な手続きを行っているのです。

また、エスクロー会社が権利証や登記書類を作成する上で、買主と売主の名義、住所など個人情報を記載する「エスクローオープニング書類」というものがあります。

法人での購入の場合は、その他に謄本の英訳、会社が存続していることを称するGoodstandingと呼ばれる書類、取締役会で購入の意思いが取れていることを明記する取締役会決議書などいくつか追加書類が必要になります。

尚、エスクロー会社は日本人の担当者がいる会社が2019年現在3社ありますので、直接エスクロー会社と買主、売主とでやりとりをすることは少ないものの、各書類の参照和訳を持っているエスクロー会社もありますので、英文書類にあまり馴染みのない方は日本人のいるエスクロー会社と手続きを進めることがお勧めです。

通常エスクロー会社は買主が選択する権限を持っております。

手付金入金

売買契約の内容により異なりますが、契約締結から7日以内を目安に手付金の送金が必要になります。

物件価格にもよりますが、通常10,000ドルから50,000ドルを手付金額に設定し、小切手や海外送金にてエスクロー会社へ支払います。

海外送金の場合、着金まで1~2日ほどの日数を要しますので、日本から送金する際は注意が必要です。

また、送金は各銀行の支店から送金可能ですが、手数料が5,000円ほど必要になり、この手数料は買主の負担となります。

各種書類授受

冒頭で日本の不動産売買と比べ、ハワイの不動産売買の方が契約締結から引渡しまでに必要な手続きが多いことに触れましたが、買主と売主のサインが必要な書類もいくつかあります。

ここでは良く使うものを紹介しますが、契約条件によりその他必要な書類が出てくる場合もあります。

これらの書類は全て電子署名システムでのサインが可能になり、一部買主が予期せぬ内容があった場合や売主からの書類交付が売買契約書に記載の日付より遅れてしまうと、それを理由に買主は売買契約自体を白紙に戻すことができます。

インスペクション

ハワイ不動産の売買では室内の主要設備の点検と白蟻の被害がないか、専門の検査員が行う点検が二つあります。

設備類の点検は最近日本でも少しずつ実施することが増えてきておりますが、ハワイでは必ず行います。

インスペクターという専門の検査員が、エアコンや付属の家電類、ドアや窓の取付けに不具合がないかなど、物件の隅々まで全体のコンディションを調査します。

一般的な契約書の内容では、この室内点検にて買主の予期しない不具合等が発見された場合、買主側から売買のキャンセルを行うこともできますので、契約手続きの一つの分岐点となります。

部屋の広さやインスペクターにより費用は異なりますが、300ドルから1,000ドルほどの費用になり、買主がその費用を負担することが一般的になります。

この室内点検が完了したあとに、買主がこのまま契約を進めることを決めた段階で中間金として10,000ドルから50,000ドルをエスクロー会社へ送金することになります。

また、ハワイでは温暖な気候や自然の豊かさから、特に築年数の古い物件は日本と比べ、白蟻の被害に遭うことがあります。

最も被害を受けやすいのは木造建築物ですが、鉄筋コンクリート造のコンドミニアムでも、ドアのフレーム等の一部の木材に白蟻の被害が生じることもあるため、引渡しまでに検査を行うことになります。

費用は300ドルから500ドルほどになり、売主が負担することが一般的です。また、仮に白蟻がいても専用の害虫駆除剤を被害か所にまくことで白蟻を殺傷することができますので、そこまで費用はかからず駆除することができます。

ちなみにこれらの点検を行うインスペクターはアメリカ人が多く、ハワイでは日本人の担当者はおりませんので、全てレポートなどは英語になります。

公証手続き

アメリカには、日本のような住民票や印鑑証明書といった公的書類がありませんので、本人確認をするために、資格を有した公証人の面前での公証手続きが必要になります。

「公証」とは、権利証などの公的書類に署名をしたのが本人であることを証明・認証するための手続で、不動産の売買時には買主、売主ともに必要です。

日本国内の場合は「アメリカ大使館（または領事館）」、もしくは東京・神奈川・大阪の「地方公証役場」にて手続きが可能です。

また、ハワイ現地でもエスクロー会社や銀行、弁護士事務所などで容易に公証ができるため、なかには物件の引渡しに合わせてハワイを訪れ、公証及び登記手続きを現地で完了し、登記日から購入した部屋を利用する方もいます。

残代金入金

引渡し日から7日前を目安に残代金と購入費用をエスクロー会社へ入金します。

アメリカの不動産の場合、仲介手数料は売主が全額支払いをする慣習になっておりますので、購入時には仲介手数料は必要ありません。

そのため、購入費用は売買価格の1~1.8%ほどと日本と異なり費用が少なく購入することが可能です。（ローンを利用する場合は別途ローン手数料が必要になります）

特に日本からの海外送金で残代金を支払う場合、万が一、資金がショートしますと登記ができなくなる上、再度送金をするのに時間を要しますので、残代金に500ドルから1,000ドルほど上乗せした金額を送金し、余剰金は登記完了後にエスクロー会社から買主へ返金してもらうことをお勧めします。

クロージング

それぞれの手続きが完了しますと、いよいよ引渡しです。

引渡し日の2営業日前にエスクロー会社が登記所へ権利証と登記書類を提出する必要がありますので、それまでに各種必要な書類の提出が必要になります。

引渡しの当日に登記所からエスクロー会社へ登記完了の連絡が行くとエスクロー会社が売主の指定銀行口座へ売買代金を入金し、売買契約手続き完了となります。

尚、権利証は日本と異なり、原本は登記所のみで保管されますので、買主へは後日エスクロー会社からコピーが郵送されます。

仮に購入した物件を売却する場合でもこのコピーは必要なく、再度売却の契約時にエスクロー会社が新しい権利証を作成しますので、紛失してしまった場合でも心配ありません。