海外で不動産を売却された経験がある方は、もしかすると確定申告のタイミングで税理士から「外国税額控除」の説明を受けたことがあると思います。
しかし、外国税額控除は非常に複雑な制度のため不動産に詳しい税理士でもしっかりと理解している人はほとんどいません。
外国税額控除とは、国際的な二重課税を調整する目的で、外国で納付した外国税額を一定の範囲で税額から控除する仕組みのことです。
実際に複数の税理士に対して、外国税額控除について同じ質問をしても返ってくる返答はそれぞれバラバラであるということはよくあります。
そこで今回は、外国税額控除の正しい計算方法、節税方法、メリット、注意点に至るまでわかりやすく解説します。
「外国税額控除」の意味とは？
外国税額控除
読み方：がいこくぜいがくこうじょ
意味：国際的な二重課税を調整する目的で、外国で納付した外国税額を一定の範囲で税額から控除する仕組みのこと。
外国税額控除は、例えばアメリカで支払った税金や源泉徴収は日米租税条約に基づいて、日本では控除され二重課税にならない仕組みになっています。
しかし、外国税額控除についてネットで調べてみても、証券会社が英語を和訳した内容や税理士が書いた難しい言い回しの説明しかないため、外国税額控除はどのような仕組みなのか具体的に理解することは難しいです。
筆者は実際に外国税額控除を利用したことがあり、実体験から外国税額控除の仕組み、海外との税法の隙を突いた節税方法について解説することができます。
アメリカの不動産を売却した場合の流れと「外国税額控除」を利用した節税方法
具体的に外国税額控除について解説する前に、アメリカの不動産を売却した場合の流れと外国税額控除を利用した節税方法のスキームについて時系列で解説します。
大まかな流れは以下の通りです。
- アメリカの不動産を売却する。
- 引渡し時にアメリカで、同国規定の源泉徴収額を支払う。
（ハワイの場合、FIRPTAとHARPTAの2種類） - 売却の翌年3月15日までに日本で、アメリカの不動産売却に伴う確定申告を行い、外国税額控除を利用し所得との損益通算を行う。
- 売却の翌年4月15日までにアメリカで、同国の不動産売却に伴う確定申告を行う。
- アメリカの申告時に同国の譲渡税を納税し、余剰分の源泉徴収額の還付申請を行う。
- 外国税額控除に余剰金が出た場合、3年間はキャリーオーバーされるので翌年も外国税額控除を利用する。
※外国税額控除を利用するには海外所得が必要です。 - 3年間のキャリーオーバー期間が満了し、外国税額控除が余ってしいる場合は雑所得に計上する。
「外国税額控除」の仕組みについて
外国税額控除の仕組みについて説明する上において、具体的な事例があった方がわかりやすいので、今回は米国ハワイ州の不動産を売却した場合をケーススタディとして解説したいと思います。
すでに解説した通り、外国税額控除は、例えばアメリカで支払った税金や源泉徴収については、日本では控除され二重課税にならない仕組みです。
ハワイの場合、不動産を売却するとFIRPTA（外国人投資家源泉）とHARPTA（ハワイ非居住者源泉）の2種類の源泉徴収が存在します。
日本在住の方がハワイの不動産を売却すると、売買価格の22.25%（FIRPTA15%+HARPTA7.25%）が税務署に留保されます。
不動産を売却して、譲渡税の支払いが必要な場合、ハワイの税務署が日本まで追いかけて、譲渡税の支払いを催促することが現実的に難しいので、譲渡税の取りこぼしを防ぐために、事前に売買価格の22.25%を留保するようにしています。
アメリカの確定申告時に譲渡税を計算して留保されている金額未満の場合には、多く支払っている分の還付申請を行うことができます。
物件の所在地であるハワイが最初に税金を納める第一納税地になりますが、最終的には日本の税法に従って、日本にも税金を納める必要があります。
日本は全世界課税であるため、ハワイの不動産を売却したことで得た利益に対して確定申告を行い、所得を告知する義務があります。
日本の譲渡税の計算は、所有期間が5年以内であれば39.63%（短期譲渡）、5年超であれば20.315%（長期譲渡）が該当します。
これは売買価格に対しての課税ではなく、譲渡益に対してかかる税金です。
例えば、3000万円で購入した物件を5000万円で売却した場合、売買価格の5000万円に対して譲渡税が課税されるのではなく、差額の2000万円に対して課税されることになります。
この場合、所有期間が5年以内の短期譲渡で約800万円、所有期間が5年超の長期譲渡で約400万円の譲渡税が発生します。
ここで忘れてはいけないのが、ハワイで不動産を売却すると、現地の税務署に留保されるFIRPTAとHARPTAの源泉徴収の存在です。
FIRPTAとHARPTAは売買価格の22.15%なので、5000万円で売却した場合は、約1100万円が売買時に税務署にて留保されます。
日本の譲渡益に対しての課税と、ハワイの売買価格に対しての課税は大きく金額が異なります。
当然ながら売買価格に対する課税の方が金額は大きくなるため、一般的に日本人がハワイの不動産を売却した場合、日本の税法に従った譲渡税よりもハワイで支払うFIRPTAとHARPTAの源泉徴収額の方が大きいです。
また、2000万円の譲渡益に対して、約400〜800万円の日本の譲渡税、約1100万円のハワイのFIRPTAとHARPTAの源泉徴収を支払うことになると、利益はほとんど出なくなります。
そこで「外国税額控除」の存在がとても重要になってきます。
外国税額控除は、アメリカで支払った税金や源泉徴収は日米租税条約に基づいて、日本では控除され二重課税にならない仕組みです。
しかし、仕組みがとても複雑なため誤って理解している税理士や不動産関係者も多いので要注意です。
まずは、多くの人が間違って覚えている外国税額控除の考え方について、敢えて説明したいと思います。
外国税額控除を間違って理解している方は、5000万円でハワイの不動産を売却した場合、約1100万円がFIRPTAとHARPTAの源泉徴収としてハワイの税務署に留保されることになるのですが、日米租税条約に基づいて、その約1100万円が外国税額控除になるため、日本では譲渡税の支払いが発生せず、また、日本で納税する譲渡税よりもFIRPTAとHARPTAの源泉徴収額の方が大きいので、多めに払いすぎている源泉徴収額については還付されると思っています。
これは完全に間違った認識なので本当に注意してください。
税理士や不動産関係者の中でも理解していない人が多いです。
正しい外国税額控除の考え方は、ハワイで支払ったFIRPTAとHARPTAの源泉徴収額がそのまま適用されるのではなく、日本とアメリカ、もしくはその他の国で収入がある場合は、それら全世界の収入を合算した金額の収入割合によって適用額が変わります。
これだけでは理解が難しいと思うので、より詳しく解説を進めたいと思います。
「外国税額控除」の計算方法について
外国税額控除の計算は具体的にどのようなに行えばいいのでしょうか？
国内所得と海外所得を単純に足し合わせるのではなく、日本の分離課税を一個ずつ計算する必要があります。
サラリーマンの場合、給与所得がメインになりますが、実は個人の場合の税区分は10個もあります。
| 1 | 利子所得 | 貯金や公社債の利子などの所得 |
| 2 | 配当所得 | 株主や出資者が法人から受ける配当などの所得 |
| 3 | 不動産所得 | 土地や建物などの不動産賃貸による所得 |
| 4 | 事業所得 | 農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業など事業による所得 |
| 5 | 給与所得 | 給料、賞与などの所得 |
| 6 | 退職所得 | 退職手当や退職一時金などの所得 |
| 7 | 山林所得 | 山林や立木の譲渡による所得 |
| 8 | 譲渡所得 | 土地、建物、ゴルフ会員などの資産の譲渡による所得 |
| 9 | 一時所得 | 懸賞や競馬の払戻金、生命保険の満期返戻金などの一時的な所得 |
| 10 | 雑所得 | 1から9までの所得のいずれにも該当しない所得 |
「外国税額控除」の計算式
外国税額控除の計算式は以下の通りです。
この計算式からもわかるように、外国税額控除は海外所得の大きさが重要です。
先ほどのハワイの不動産の事例では、3000万円で購入した不動産を5000万円で売却した場合、2000万円が海外所得に入ることになります。
この不動産取引を国内で働く年収500万円のサラリーマンが行った場合、外国税額控除はどうなるのでしょうか？
外国税額控除の計算式に当てはめると、ハワイの税務署に留保されるFIRPTAとHARPTAの源泉徴収額である約1100万円の80%の約880万円が日本の税金から控除されます。
しかし、海外の不動産譲渡以外の所得がなく、国内所得が1億円の富裕層であれば全世界所得が膨れ上がり、外国税額控除は16.6%しか利用できません。
アメリカで約1100万円の源泉徴収額を支払っていても180万円ほどしか外国税額控除を使うことができません。
逆にアメリカ株の配当収入や不動産賃貸収入があり、日本の所得以上に海外での所得が多ければ外国税額控除を100%に近い水準まで利用できるため高い節税効果を得ることができます。
しかし、一般的に日本での収入よりもアメリカを含めた海外所得の方が多い人はほとんどいません。
それでは外国税額控除の節税効果を得ることができるのは海外所得が多い一部の富裕層だけなのでしょうか？
実はそうではなく、一般の方でも、ある方法を使えば、外国税額控除の節税効果を得ることができます。
「外国税額控除」を利用した節税方法
一般人で外国税額控除を利用して節税効果を得るためには、海外の築年数の古い物件を用いた節税を行うことがポイントです。
アメリカの不動産は、日本の税法上で定められた耐用年数を超過していれば短期間で減価償却費を多額計上することができます。
木造不動産は22年超で4年、鉄筋コンクリート造のホテルは39年超で7年、マンションは47年超で9年です。
また、アメリカの不動産は、土地評価よりも建物の価値の方が高い物件が多く、税務署の規定でも評価の90%が建物によって決定されるとされています。
土地は経年劣化しませんので減価償却の対象からは外れ、建物部分のみ減価償却費を計上できます。
そのため建物評価は非常に重要なポイントになります。
5000万円の売買価格で建物評価が90%、築年数47年超の区分マンションを購入すると、以下のような計算式に当てはめることができます。
年間500万円のペーパーロスになります。
そのため自分の給与所得に応じて、同じような不動産をいくつか保有していれば日本での所得をゼロにすることができる上、国内にとどまらず、海外の不動産にも投資を行えば海外不動産の売買を行うごとに外国税額控除を利用した節税効果が増すことができます。
「外国税額控除」のメリット
ここまで外国税額控除を利用することで得られる節税効果のメリットについて解説してきましたが、実は他にも大きなメリットがもう一つあります。
外国税額控除は所得税や住民税、不動産を売却した際に利益がでる不動産譲渡税など、どのような所得区分であっても損益通算をすることができます。
個人の場合、税区分が10個に分類されることを解説しましたが、株式所得や不動産所得は分離課税になるので、株式の売買に伴う利益や所有する投資用不動産の所得はそれぞれの税率に則って所得税を計算する必要があります。
株式売買で得た利益に対する所得税は20%、不動産であれば短期譲渡は39.63%、長期譲渡であれば20.315%と異なり、給与所得の税率よりも高い場合があります。
外国税額控除を利用すれば、それらの分離課税とも損益通算をすることができます。
そのため所有期間が5年以下の短期譲渡の税率39.63%の場合でも外国税額控除を利用すれば、損益通算することができるので、高く売却できる見通しがたっていれば長期譲渡を待たずとも売却しても良いという判断をすることができます。
現在の法律では、分離課税などの所得区分に関係なく損益通算できる税法はほぼ存在しません。
外国税額控除は海外との税法の隙を突いた節税方法ということができます。
海外不動産の減価償却と併用して利用すれば絶大な節税効果を見込めます。
しかし、3年間のキャリーオーバー期間が満了し、まだ外国税額控除が余ってしまっている場合は注意してください。
この場合は、実際のキャッシュは動いていないものの雑所得として申告する必要があり、最高税率の富裕層であれば55%の税率が課せられます。
そのため外国税額控除はできるだけ3年以内に使い切ることが極めて重要です。
なお、売却時に留保されるFIRPTAとHARPTAの源泉徴収額は翌年4月15日までのアメリカの確定申告で、譲渡税が確定して多く納め過ぎた源泉徴収額は還付を受けることができます。
アメリカの譲渡税は日本と異なり所有期間に伴う短期譲渡や長期譲渡の税率などで区分されておらず、一律27.5%なので、通常は多額の還付を受けられることが多いです。
「外国税額控除」の注意点
国内所得が1億円の富裕層で、3000万円で購入した物件を5000万円で売却した場合、全世界所得が膨れ上がり、外国税額控除は16.6%しか利用できません。
アメリカで約1100万円のFIRPTAとHARPTAの源泉徴収額を支払っていても180万円ほどしか外国税額控除を使うことができません。
残す外国税額控除は本当に利用することができないのでしょうか？
実は、外国税額控除の利用を3年間キャリーオーバーすることができるので、翌年以降に持ち越すことができます。
ただし、外国税額控除を利用する上で規制があるので注意が必要です。
キャリーオーバー期間中は、日本以外の海外所得があることが条件とされています。
外国税額控除の計算式の通り、外国税額控除を利用する際の計算式は、「海外所得÷全世界所得×100」ですので、海外所得が0だと外国税額控除が利用できる金額も0になってしまいます。
そのため海外所得がなければ180万円しか初年度に外国税額控除を利用していなくても、残す約920万円の外国税額控除は利用することができなくなります。
一方で、国内所得を減らして、海外所得を増やす方法として紹介した築年数の古い海外不動産を用いた投資を利用すれば、毎年海外の不動産賃料収入が発生しますが、国内所得は圧縮されるので、外国税額控除は3年間フルに利用することができます。
まとめ
外国税額控除は、海外との税法の隙を突いた非常に効果的な節税方法です。
海外不動産の減価償却と併用して利用することでさらに大きな節税効果を得ることができます。
しかし、3年間のキャリーオーバー期間が満了し、まだ外国税額控除が残っている場合には注意が必要です。
この場合は、実際のキャッシュは動いていないものの雑所得として申告する必要があり、最高税率の富裕層であれば55%の税率が課せられることがあります。
そのため外国税額控除はできるだけ3年以内に使い切ることが極めて重要です。