タワマン(タワーマンション)の定義を解説!低層階と高層階のメリット・デメリットとは?

賃貸、分譲ともに人気のあるタワーマンション。

1970年代に第一号のタワーマンションが埼玉県で建設された後、1990年代に入ると多くのタワーマンションが計画され、タワマンの建設ラッシュを迎えます。

現在では、タワーマンションは全国に700棟以上あり、今後も当分タワーマンションブームは続くことが予想され、次々と高層建築物の建設が進むことと思います。

そこでこのページでは、タワーマンションの定義について解説した上で、実際に53階建てのタワーマンションに住む筆者の実体験をもとにどこよりわかりやすくタワーマンションの低層階と高層階のメリット・デメリットについても紹介します。

このページでわかること

  • タワーマンションの定義について
  • タワーマンションのメリットとデメリットについて
  • タワーマンション低層階のメリットとデメリットについて
  • タワーマンション高層階のメリットとデメリットについて

タワーマンションとは?

そもそもタワーマンションとは、どのようなマンションのことを指すのかご存知でしょうか。

タワマンという言葉だけが多くの人に浸透して、その定義は意外と知られていません。

それでは、タワーマンションの定義について解説します。

タワーマンションには、現在のところ、具体的な定義はありません。

しかし、建築基準法では、60m以上(概ね20階以上)の高さの物件が超高層建築物と指定されていることから、この条件に当てはまる物件を一般的にタワーマンションと呼びます。

タワーマンションのメリットについて

まず最初にタワーマンションのメリットについて紹介したいと思います。

豪華で華やかであり、その地域のランドマークになる建物が多い

タワーマンションと言えば、その顔となるエントランスが豪華で華やかな造りであることが特徴です。

2層吹き抜けの高い天井のエントランスの物件やコンシェルジュが常駐しているタワーマンションも多くあり、ラグジュアリーホテルのような華やかさがあります。

また、タワーマンションは再開発エリアに建設されることや法律上の問題から大通り沿いに建設されることが多く、必然的に立地が良く、その地域に住んでいる人ならばマンション名を聞くだけで場所が分かるようなランドマークとなる物件が多い傾向にあります。

ランドマークであることは不動産を所有する上で非常に重要で、資産価値やステータスを大きく高めると言えます。

共有部の充実

タワーマンションは、総戸数が1,000戸を超える場合も珍しくなく、戸数が多ければ多いほど共用施設が充実しております。

パーティールームやスカイラウンジ、フォットネスルーム、ゲストルームなどは、多くのタワーマンションで共用施設として設けられています。

最近のタワーマンションでは、専属スタッフが常駐しているバーや茶室、ゴルフシミュレーションなどの施設があり、住民の満足度を上げております。

セキュリティ面の充実

エントランスにいるコンシェルジュの他、警備員や建物内に防災センターを設け24時間体制で有人管理をしているタワーマンションも多くあります。

また、人間以外にも、複数台に及ぶ監視カメラや2重、3重のセキュリティーロックによってプライバシーが保たれております。

最近では、地震の被害から守るためにタワーマンション内に防災用の備蓄倉庫を設けたり、緊急用の自家発電を行えるマンションが増えております。

設備・仕様のグレードが高い

低層マンションと比べて、タワーマンションは総戸数が多くなることから、開発を行うディベロッパーは、大手不動産会社に分譲させることが多くなります。

そのため、ディベロッパーにとっても一大プロジェク

トとなることから、共用部分だけではなく、室内の設備や仕様のグレードが高いマンションが多いです。

最近では、標準でバリアフリーにされていたり、キッチンカウンターに大理石が使われたり、天井が2.5m以上の高くて開放感のある物件に設計されていたりすることが当然になっております。

また、24時間いつでも各階でごみ捨てが可能であったり、コンシェルジュにクリーニング、家事代行などの取次ぎもお願いできたりなど、ソフト面も充実しているタワーマンションも多くあります。

徒歩圏内で生活が完結する

タワーマンションは、総戸数が多ければ多いほど、そこに住む住民が増えるため、そのタワーマンション周辺にはスーパーマーケットやカフェ、レストランなどの生活利便施設、学校などの教育機関が増え、徒歩圏内で生活に必要なもの全てが完結してし舞います。

最近のタワーマンションの中には、1階が商業施設になっており、マンションの敷地内にいながら生活する上で必要な施設が一通り整っている場合もあります。

タワーマンションのデメリットについて

タワーマンションには、多くのメリットがありますが、実はあまり知られていないデメリットも存在します。

次に、タワーマンションのデメリットを紹介します。

修繕費が高くなるケースがある

最近では、築年数が20年を超えるタワーマンションが増えてきましたので、タワーマンションの大規模修繕工事が行われております。

建物の規模によるものの、大規模修繕工事を行う場合、一回で3億円以上の修繕費が必要になるケースもあります。

大規模修繕は10年〜15年に一回のペースで行うことが推奨されておりますので、この修繕費は所有者にとって重い負担となります。

毎月、管理費だけではなく、修繕積立金の支払いが必要になります。

修繕積立金は、大規模修繕工事以外にも、エントランスの修復や共用部分の配管交換などにも使われますので、築年数の経過とともに修繕積立金が増加するケースや大規模修繕工事を行うタイミングで数百万円の一時金が徴収されるという場合もあります。

管理費上昇のリスク

修繕積立金以外にも、管理費も値上げの可能性があります。

管理費は、メリットとして挙げられるコンシェルジュや防災センターの人件費などに使われるものですが、共用部分が充実していればしているほど、管理費が高額になります。

特に、フィットネスルームやバーなどは利用者が限られる一方で、初期投資や固定費には大金が必要なため、管理費上昇の要因の一つになります。

そのため、共用施設が充実しているタワーマンションのメリットは、管理費の上昇というデメリットになる場合があります。

人付き合いが必要

タワーマンションは、低層マンションと比べると総戸数が多いため、そこに住む住民も多くなります。

そのため、特に朝の通勤ラッシュや帰宅ラッシュは、他の住民と顔を合わせることが多くあります。

また、小さい子供がいる場合は、幼稚園バスの乗降場所がマンションの前になることが多く、人付き合いが必然的に発生します。

得意な人であれば良いのですが、苦手な人はストレスになる場合もあります。

数年前に、タワーマンションの人付き合いを題材としたドラマもありましたが、実際にタワーマンションの人間関係に苦労している住民は多いようです。

投資用としては利回りが低い

◆投資用としては利回りが低い

住居として住む場合には関係はありませんが、投資用不動産として見た場合、タワーマンションは利回り(収益性)が低い傾向にあります。

それは家賃と売買価格のバランスが悪いことが原因です。

タワーマンションの場合、近隣のタワーマンション以外の物件より販売価格が高い一方で、賃料はそこまで大きく差がつかないため、収益性が低くなります。

しかし、分譲価格が安い物件であれば、その後の周辺開発や景気動向によって、資産価値が上がり、購入価格の50%アップで売却ができるケースもありますので、キャピタルゲインを狙った投資であれば、効果が高くなることも期待できます。

タワマンに住むべき?それとも住まないべき?

このようにタワーマンションには、メリットもデメリットも様々あります。

豪華な共用施設や高級ホテルのようなコンシェルジュなどは普段の生活において頻繁に使うことはありませんが、いざという時に利用できる施設があることは、生活レベルが一ランク上がり、それに伴いプライベートが充実します。

タワーマンションに住むことによって、生活が充実するのであれば、タワマンに住むことはお勧めです。

次に、タワーマンションと一口に言っても、低層階に住む人と高層階に住む人がいます。

低層階と高層階のそれぞれメリット・デメリットについて説明します。

低層階のメリットについて

タワーマンションは一般的に高い方がいいというイメージがありますが、実は低層階にも大きなメリットがあります。

低層階のメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

非常時に安心

2011年3月11日に起きた東日本大震災で話題になりましたが、大きな地震が来るとタワーマンションのエレベーターは停止してしまいます。

このような場合、非常階段を利用するしかありませんが、例えば50階に住んでいる人がいるとすると、50階から1階に下りることは出来たとしても、1階から50階まで階段を上がるのは20代の若者でも相当の時間と労力を必要とします。

特に、年配の方や小さい子供がいる家庭の場合は、現実的に難しいのではないでしょうか。

エレベーターが復旧するまで自宅に帰ることができないケースも出てきます。

そのため、東日本大震災以降は高層階から低層階への買い替えが多く、眺望の良い高層階よりも低層階の方が高値で売買されたというケースもありました。

しかし、怖いもので、このような現象は震災から一年経たずで元に戻り、すぐに高層階の人気が復活して、今でも1フロアにつき、100万円以上の分譲価格に差が付くこともあります。

エレベーターの上り下りに時間がかからない

これは筆者がタワーマンションに住み、まさに痛感していることです。

高層階に住んでいると眺望や日当たり、風通しが良いものの、自分が住んでいるフロアから1階までエレベーターで下りるのに物凄い時間を必要とします。

特に、朝の通勤時間帯は各階に止まることがあり、自宅のドアを閉めてから1階のエントランスを出るまで10分ほどかかることもあります。

また、真夏はエレベーター内の空調がそこまで強くないため、エレベーター内に多くの人がいると、エレベーター内の室温が上がり、余計にエレベーターにいる時間が長く感じます。

低層階であれば高層階と比較して、すぐに1階に下りることができますので、そのストレスはかなり軽減されるものと思います。

高層階と比較して、リーズナブルな価格

タワーマンションの低層階では、抜ける眺望を手に入れることは難しいため価格が高層階と比べてリーズナブルな設定になります。

しかし、室内の仕様や設備などのグレードは高層階と同じであるため高層階にこだわりがない人であればむしろ低層階の方がお得です。

また、共用施設も高層階と同じものを利用できますので、共用施設の建設費用を一戸あたりで割戻しますと高層階よりも価格の低い低層階の部屋であればあるほど安くなります。

また、投資用として見た場合も賃料や稼働率はそこまで高層階とは大きく変わりませんので、販売価格が低い分、利回りが高くになります。

そのため、高層階よりも低層階の方が新築の倍率は高くなる傾向にあります。

低層階のデメリットについて

低層階のデメリットについても解説します。

眺望が悪く、騒音が気になる

タワーマンションに住む上で、期待値の高い項目に「眺望の良さ」があります。

しかし、低層階で眺望が良いタワーマンションは少なく、また、大通り沿いに面する物件が多いことから一般車両や救急車などの騒音が気になる場合があります。

低層階の北向きの場合は、日当たりが悪く、さらに風通しも悪い場合がありますので、価格とのバランスを見極めることが重要です。

害虫や鳥による被害

タワーマンションの一階にはレストランやスーパーが入っている物件が多く、また、駅から近い場合は、周辺にレストランなどがあることでしょう。

そのため低層階ですと、害虫や鳩、カラスなどがバルコニーに入り込んでくることがあります。

場合によって、そこで糞をすることもあるので、後始末が大変です。

ただ、高層階であっても、風に舞い上がって害虫がバルコニーまで来ることはありますし、稀でありますが、大きな公園が近くにあるタワーマンションなどでは、トンビなどがバルコニーに入ってくるケースもあるそうです。

高層階のメリットについて

やはりタワーマンションと言えば、できれば高層階に住みたいものです。

高層階にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

具体的なメリットを紹介します。

眺望、日当たり、風通しの良さ

物件にはよるものの、低層階と比べるとタワーマンションの高層階は眺望や日当たり、風通しが良い場合がほとんどです。

低層階の北向きは、部屋が暗くなり、冬だと室温が極端に低くなりますが、高層階であれば北向きでも明るいです。

逆に、南向きは日当たりが良すぎる場合があります。

そのため、タワーマンションの高層階を購入する場合は、方角の向きよりも間取りや眺望の優位性を基準に選択することがポイントになります。

資産性の高さ、ステータス

購入時の価格は高いものの、タワーマンションの高層階は階数が高いほど、資産性が高く、住民にとってはステータスになります。

購入検討者の70%以上が、室内に入ってから7秒以内にその部屋を購入したいかどうかを意思決定をすると言われています。

つまり、高層階のリビングからの眺望は良さは、売却価格にも大きく影響して、資産性の高さに寄与します。

プライバシー性の高さ、カーテンが不要

高層階で眺望が開けていれば、近くの住民から覗かれる心配がありませんので、プライバシー性が高く保てます。

また、覗く人がいないのでカーテンも開けっ放しにすることができるので開放感がある生活を送ることができます。

夜の時間帯にカーテンを開けながら部屋の電気をつけると、外から部屋の中が丸見えになってしまいますが、覗かれる心配がない高層階であれば、綺麗な夜景を楽しむことができます。

高層階のデメリットについて

最後になりますが、高層階のデメリットについても紹介したいと思います。

価格が高い

高層階の一番のデメリットは価格の高さです。

同じ間取りであってもば1フロア階数が上がっただけで、30万円以上の価格差が付いてしまうタワーマンションが多く、眺望に影響を及ぼす高さになるといきなり300〜500万円ほど1フロアで分譲価格が上昇する場合もあります。

そのため、実需として利用であれば問題ないのですが、投資用としては利回りが低くなります。

インターネット回線、電波が悪い

タワーマンションの高層階に住む上で、大きなデメリットになるのは、インターネット回線が弱くなることや、電波が弱い影響で電話が繋がりづらいことです。

実際に室内では電波が悪く、バルコニーなど、外にでると若干良くなりますが、自宅をオフィス兼用で利用する人にとってはストレスになります。

非常時の不安

首都直下型地震が発生する可能性が高まっていることは、度々ニュースとなりますが、制振や耐震構造であっても建物は揺れるため、特にタワーマンションの高層階は揺れが強くなります。

また、エレベーターも停止することが考えられますので、自宅の上り下りは困難を極めます。

日本特有の地政学リスクになりますが、非常時の心配は尽きないことがタワーマンションの高層階住民の悩みのタネです。

しかし、現状ではなかなか解決策が見つかっていないことが事実です。

【まとめ】一度はタワーマンションに住むべき

今回は、最初にタワーマンションの定義について解説して、タワマンに住むメリットとデメリット、そしてタワマンの中でも高層階と低層階のそれぞれのメリットとデメリットを紹介しました。

タワーマンションの良さは、共有施設の充実やコンシェルジュの利便性など、一戸建てではなかなか味わうことができない住生活もあります。

一般的に不動産の購入は一生に一度と言いますが、賢い購入方法が理解できれば、複数回に渡り、自宅を買い替えすることができますので、様々な立地、物件に住むことで、自分にあった自宅を探すことをお勧めします。

その中に、一度はタワーマンションという選択肢があってもいいのではないでしょうか。

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