東京で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点

少子高齢化を背景に日本の人口は減少を続けており、それに伴って需要減退など負の影響を受けているのが不動産マーケットです。

しかし、日本のなかでも東京の不動産マーケットだけは特別です。

不動産は人口密度の高いエリアほど、価格も高く、賃料も高くなります。

日本の人口は徐々に減少を続けていますが、東京の人口はこれからもしばらく増加を続くこと予想されています。

そこで今回は、東京で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説します。

東京の不動産市場の動向

日本の人口は徐々に減少を続けており、2053年には1億人を割って9,924万人となると推計されています。

現在の人口が1億2,709万人なので、約40年で2割強減少することになります。

一方、東京はどうでしょうか。

東京都の推計によれば、都全体の人口はこれからもしばらく増加を続け、2025年1,398万人でピークを迎えるとされています。

23区だけにフォーカスしたら人口のピークはもう少し遅く、2030年です。

住宅需要とより密接に関係する世帯数も増加を続けています。

世帯数のピークは、東京全体では2030年、23区では2035年と予測されています。

今後も人口が増加する東京は、引き続き高い水準で不動産売買されることが予想されます。

また、2020年の東京オリンピック後も東京の不動産は一定の需要があり、世間で言われるほど不動産価格は下がらないことが考えられます。

東京オリンピック後もまだまだ再開発案件は続きますので、むしろ上がるかもしれないと観測されることもあります。

東京で不動産売却を成功するためには?

東京で不動産売却を成功するためには、以下の2つのポイントが大切です。

  1. 一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する
  2. 購入意欲が高い買主を2人以上集める

それでは具体的に、どのように売却活動を進めていけばいいのか説明します。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する

売却活動を進める上で、不動産会社と媒介契約書という書類を締結する必要があります。

媒介契約書には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット
  • 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
  • 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
  • 不動産会社が閲覧する、レインズ(指定流通機構)への登録義務がある(他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能)
  • 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
専属専任媒介契約のデメリット
  • 一社のみとしか媒介契約を締結できない
  • 売主が直接買主を見つけることができない

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット
  • 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
  • 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
  • 不動産会社が閲覧する、レインズ(指定流通機構)への登録義務がある(他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能)
  • 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
  • 売主が直接買主を見つけても良い
専任媒介契約のデメリット
  • 一社のみとしか媒介契約を締結できない

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット
  • 複数社と媒介契約を締結することができる
  • 売主が直接買主を見つけても良い
一般媒介契約のデメリット
  • 定期的に不動産会社が売主へ販売活動を報告する義務がない
  • 居住中の場合は、売主自身で内覧スケジュールを一般媒介契約を締結する複数の不動産会社と調整する必要がある
  • 他の会社で成約になってしまうことが考えられるため、積極的にコストをかけてマーケティングをしてもらえない可能性がある
  • 情報が広がりすぎる場合がある

なぜ一般媒介契約なのか?

メリットとデメリットの比較だけでは、専任媒介契約がメリットが多く、デメリットが少ないですが、余程信頼がおける、不動産会社、営業マンでないと販売活動を積極的に行ってもらえない場合があります。

それは不動産会社が受け取る仲介手数料は売主と買主からそれぞれ3%+6万円を上限に設定されており、専任媒介契約を不動産会社が取得できれば、あえて時間と労力をかけてその物件を積極的に売り込み必要はなく、他の不動産会社に買主を見つけてもらえれば、成約時に売主から3%を得ることできるからです。

希少性のある物件ですと6%の手数料を得るために買主を積極的に見つけようと不動産会社も動きますが、他にも多くの案件を抱えていることから、余程の物件でない限りは3%の手数料で満足する営業マンが多い傾向にあります。

そのため、それを回避するためには3社の不動産会社と一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。

その3社の選び方も、それぞれ特色のある会社を選択できるとうまく相乗効果が働きます。

  1. 大手不動産会社を1社
  2. そのエリアに精通した不動産会社を1社(中規模・小規模の会社でもOK)
  3. 仲介手数料の値引きやホームステージングなど売却に関する特典・サービスがある会社や営業マンの動きが良さそうな会社を1社

購入意欲が高い買主を2人以上集める

一般媒介契約を複数の不動産会社と締結することは、購入意欲が高い買主を2人以上集めることに通じます。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思う人をたくさん集まれば、自然と物件の売却価格は高くなります。

宝石や骨董、絵画などのオークションでも、どうしても欲しい人たちが集まると落札価格はとてつもなく高騰します。

購入意欲が高い買主同士で競争させることが不動産売却においても極めて重要です。

まずは不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探す

不動産売却する前には、必ず不動産一括査定サイトで物件の査定をして、売却見積もりを行うことをオススメします。

不動産売却は、依頼する不動産会社によっては、売却金額が300万円以上も異なる場合があるため、1社だけの査定額を参考にするのは危険です。

不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に不動産査定をしてもらい、慎重に売却を依頼する不動産会社を選択する必要があります。

東京のような競争が激しいエリアは、複数の不動産会社に査定してもらうことで、特に効力を発揮するので、是非とも利用しましょう。

筆者がオススメする不動産一括査定サイトはイエウールです。

イエウールは、2007年に創業した株式会社Speeeが運営している不動産一括査定サイトです。

誰もが知る大手不動産会社は勿論ですが、地元密着型の優良不動産会社など、全国の約1600社と提携しているので超オススメです。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

サービス開始時期 2014年
取扱件数 24,192件
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社
同時依頼数 6社
運営会社 株式会社Speee

>>イエウール公式サイトはコチラ

【まとめ】東京の物件は高額売却のチャンスがある

いかがでしたでしょうか?

東京で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説してきました。

東京の物件は、他のエリアと比べると、恵まれた環境にあるので、十分に高額売却のチャンスがあります。

不動産会社とは一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。