REIT(リート)のメリットとは?仕組みや日本での運用方法、指数、注意点に至るまで解説!

「REIT(リート)」とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品のことです。

一般的に「不動産投資信託」と呼ばれることが多く、日本では国内法に則った日本版REITのこと「J-REIT(ジェイリート)」が存在します。

投資家は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

REITの配当原資は、不動産の賃貸料収入などので、比較的安定した配当が期待できることがメリットです。

そこで今回は、REITのメリットについて、正しい仕組みや日本での運用方法、指数、注意点に至るまでわかりやすく解説します。

「REIT」の意味とは?

REIT

読み方:リート

意味:多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸料収入や売買益を投資家に分配する商品のこと。

REITとは、投資家から集めた資金で不動産投資の専門家がオフィスやマンション等の不動産を購入し、購入した不動産を賃貸し、その賃料収入や売却益から費用を差し引いた残りの収益を投資家に分配する商品のことです。

仕組みそのものはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。

日本では国内法に則った日本版REITのことを「J-REIT」と呼んでいますが、一般的には不動産投資信託の呼称の方が浸透しています。

REITは、不動産を中心に運用する金融商品で、その多くは金融商品取引所に上場しており通常の株式と同じように金融商品取引所において、いつでも売買することができます。

J-REITが初めて上場したのは、2001年9月のことでした。

REITの歴史について

REITは、1960年にアメリカで始まり、90年代に急速に拡大しました。

日本では、米国REIT誕生から40年を経た2000年に「投資信託および投資法人に関する法律(投信法)」の改正により環境が整い、2001年9月、日本におけるREIT市場がスタートしました。

海外のREITと区別するため、 日本では頭にJAPANの「J」を付けてJ-REIT(ジェイリート)と呼ばれています。

REITの仕組みとは?

投資家の皆様から集めた資金をもとに、商業施設やオフィスビル、 賃貸マンションなどの不動産に投資し、その賃料収入などから生じた利益を分配する商品です。

株式と同じように、証券取引所に上場され、 投資証券として日々売買されています。

REITのポイント
  1. 取引所に上場しているため、株式と同じように売買が可能
  2. 数万〜数十万程度の少額資金から投資可能
  3. 物件の取得から運営、管理は全て専門家が行う
  4. 多様な物件、地域に投資を行うためリスク分散が可能

REITのメリットとは?

REITには、どのようなメリットがあるのでしょうか?

最大のメリットは、通常、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になりますが、REITであれば、個々の投資家は少額からでも手軽に始めることができます。

また、多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するREITは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。

これによりリスクを軽減することができます。

REITは株式と同じように、証券取引所上場されています。

これにより購入や売却の注文がいつでも可能となる上、日々変動する価格をリアルタイムで知ることもできます。

また、上場株式と同じく、成行注文や指値注文も行うことが可能です。

REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっていることも大きなメリットです。

そのため実際の不動産そのものに投資するのと同様に、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。

他にも以下のようなメリットがREITにはあります。

  • 安定した配当が期待できる
    →配当原資は不動産の賃貸料収入などで安定した配当が期待できる
    →REITの場合、利益の90%超を配当することで分配金が損金算入できるため(実質法人税は免除)、効率よく分配できる
  • 流動性が高く換金が簡単にできる
    →取引所に上場されているREITは上場株式と同様に取引所で売買でき流動性が高いので簡単に監禁することができる
  • 専門知識を活用した分散投資が可能
    →REITの運用は不動産運用のプロが担うため、運用の手間が不要であり、様々な用途の不動産(REIT)への分散投資が可能

日本での運用方法について

日本では国内法に則った日本版REITのこと「J-REIT」が存在します。

J-REITOは、2001年に2銘柄(日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人)でスタートしました。

時価総額の規模でアメリカ、オーストラリア、フランスに次ぐ規模になっていますが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも低い水準にあります。

投資物件については、当初オフィスビルが主体でありましたが次第に商業施設や店舗、住宅などに多様化しています。

J-REITへの投資は現物不動産への投資と比較すると、一般に少額からの投資が可能であり、流動性も高く、管理の負担も小さいことがメリットです。

実際の投資物件の選定や投資判断は、J-REIT投資法人から委託された運用会社が行なっています。

投資法人は借入れによる調達が可能であり、借入金を併せて出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用しています。

投資法人は、投資家への分配金の原資としてインカムゲイン(賃料)だけでなく、キャピタルゲイン(売却益)も充てることができます。

なお、個人が受けた収益の分配金は税法上、配当所得であり、投資口を譲渡したことによる所得は上場株式などの譲渡所得です。

J-REITのデメリットとは?

J-REITの課題点は、運営母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多いため、物件取得価格が妥当ではなく、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いです。

一種の利益相反が生じる恐れがあります。

実際、すでに行政処分が下されたケースもあります。

主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務ととなっています。

証券コード

投資法人

上場日

資産運用会社

8951

日本ビルファンド投資法人

2001/9/10

日本ビルファンドマネジメント株式会社

8952

ジャパンリアルエステイト投資法人

2001/9/10

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

8953

日本リテールファンド投資法人

2002/3/12

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

8954

オリックス不動産投資法人

2002/6/12

オリックス・アセットマネジメント株式会社

8955

日本プライムリアルティ投資法人

2002/6/14

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

8956

プレミア投資法人

2002/9/10

プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社

8957

東急リアル・エステート投資法人

2003/9/10

東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社

8958

グローバル・ワン不動産投資法人

2003/9/25

グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社

8960

ユナイテッド・アーバン投資法人

2003/12/22

ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社

8961

森トラスト総合リート投資法人

2004/2/13

森トラスト・アセットマネジメント株式会社

8963

インヴィンシブル投資法人

2004/5/17

コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社

8964

フロンティア不動産投資法人

2004/8/9

三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社

8966

平和不動産リート投資法人

2005/3/8

平和不動産アセットマネジメント株式会社

8967

日本ロジスティクスファンド投資法人

2005/5/9

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社

8968

福岡リート投資法人

2005/6/21

株式会社福岡リアルティ

8972

ケネディクス・オフィス投資法人

2005/7/21

ケネディクス不動産投資顧問株式会社

8975

いちごオフィスリート投資法人

2005/10/12

いちご投資顧問株式会社

8976

大和証券オフィス投資法人

2005/10/19

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

8977

阪急阪神リート投資法人

2005/10/26

阪急阪神リート投信株式会社

8979

スターツプロシード投資法人

2005/11/30

スターツアセットマネジメント株式会社

8984

大和ハウスリート投資法人

2006/3/22

大和ハウス・アセットマネジメント株式会社

8985

ジャパン・ホテル・リート投資法人

2006/6/14

ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社

8986

大和証券リビング投資法人

2006/6/22

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

8987

ジャパンエクセレント投資法人

2006/6/27

ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社

3226

日本アコモデーションファンド投資法人

2006/8/4

株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント

3227

MCUBS MidCity投資法人

2006/8/29

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

3234

森ヒルズリート投資法人

2006/11/30

森ビル・インベストメントマネジメント株式会社

3249

産業ファンド投資法人

2007/10/18

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

3269

アドバンス・レジデンス投資法人

2010/3/2

ADインベストメント・マネジメント株式会社

3278

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人

2012/4/26

ケネディクス不動産投資顧問株式会社

3279

アクティビア・プロパティーズ投資法人

2012/6/13

東急不動産リート・マネジメント株式会社

3281

GLP投資法人

2012/12/21

GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社

3282

コンフォリア・レジデンシャル投資法人

2013/2/6

東急不動産リート・マネジメント株式会社

3283

日本プロロジスリート投資法人

2013/2/14

プロロジス・リート・マネジメント株式会社

3287

星野リゾート・リート投資法人

2013/7/12

株式会社星野リゾート・アセットマネジメント

3290

Oneリート投資法人

2013/10/9

みずほリートマネジメント株式会社

3292

イオンリート投資法人

2013/11/22

イオン・リートマネジメント株式会社

3295

ヒューリックリート投資法人

2014/2/7

ヒューリックリートマネジメント株式会社

3296

日本リート投資法人

2014/4/24

双日リートアドバイザーズ株式会社

3298

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

2014/6/5

インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク

3451

トーセイ・リート投資法人

2014/11/27

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

3309

積水ハウス・リート投資法人

2014/12/3

積水ハウス・アセットマネジメント株式会社

3453

ケネディクス商業リート投資法人

2015/2/10

ケネディクス不動産投資顧問株式会社

3455

ヘルスケア&メディカル投資法人

2015/3/19

ヘルスケアアセットマネジメント株式会社

3459

サムティ・レジデンシャル投資法人

2015/6/30

サムティアセットマネジメント株式会社

3462

野村不動産マスターファンド投資法人

2015/10/2

野村不動産投資顧問株式会社

3463

いちごホテルリート投資法人

2015/11/30

いちご投資顧問株式会社

3466

ラサールロジポート投資法人

2016/2/17

ラサールREITアドバイザーズ株式会社

3468

スターアジア不動産投資法人

2016/4/20

スターアジア投資顧問株式会社

3470

マリモ地方創生リート投資法人

2016/7/29

マリモ・アセットマネジメント株式会社

3471

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

2016/8/2

三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社

3472

大江戸温泉リート投資法人

2016/8/31

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

3473

さくら総合リート投資法人

2016/9/8

スターアジア投資顧問株式会社

3476

投資法人みらい

2016/12/16

三井物産・イデラパートナーズ株式会社

3478

森トラスト・ホテルリート投資法人

2017/2/7

森トラスト・アセットマネジメント株式会社

3481

三菱地所物流リート投資法人

2017/9/14

三菱地所投資顧問株式会社

3487

CREロジスティクスファンド投資法人

2018/2/7

CREリートアドバイザーズ株式会社

3488

ザイマックス・リート投資法人

2018/2/15

株式会社ザイマックス不動産投資顧問

3492

タカラレーベン不動産投資法人

2018/7/27

タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社

3493

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人

2018/9/7

伊藤忠リート・マネジメント株式会社

2971

エスコンジャパンリート投資法人

2019/2/13

株式会社エスコンアセットマネジメント

2972

サンケイリアルエステート投資法人

2019/3/12

株式会社サンケイビル・アセットマネジメント

2979

SOSiLA物流リート投資法人

2019/12/10

住商リアルティ・マネジメント株式会社

また、REIT導入の目的を果たせていないなどの問題点もあります。

例えば、好況時ほど高値づかみをし不動産バブルを加速させ、不況時ほど物件取得を行わず底支えに貢献しないことが問題とされています。

不動産への直接投資とREIT投資の違い

REIT投資と不動産への直接投資を比較する場合、REITの方が優れる部分もあれば、逆に不動産への直接投資の方が優れる部分もあります。

REIT投資は売買手数料が安いことが大きな違いです。

手数料は株式売買とじで、ネット証券なら0.1%以下で売買できます。

一方の不動産への直接投資の場合は売買の3%以上の手数料がかかる。

また、REITは売買による利益に対して20%の税金がかかります。

直接投資は売買益は総合課税の対象(最高50%)になり、さらに不動産取得税や登記費用などの税コスト、手数料が多いです。

不動産への直接投資 REITを通じた不動産投資
投資対象 主に住居向け不動産
(マンション、アパート等)
多様な物件に投資可能
(オフィス、ホテル、倉庫等)
必要資金 多額 少額から投資可能
物件選定の際の情報入手 困難
(専門知識が必要)
不要
(REITが良質な情報を提供)
分散投資 困難
(多額の資金がないと不可能)
可能
(複数物件の分散投資が可能)
物件の維持・管理・運営 投資者自身が管理
(または外部委託)
不要
(管理者としてREITが管理)
流動性・換金性 低い
(不動産市場で売買)
高い
(証券市場で売買)

REIT投資の方がメリットが多そうに見えますが、不動産への直接投資を行うことは「レバレッジ効果」「投資した不動産を担保に次の投資をする事による資産形成」「所得の節税効果」といった強みがあります。

不動産投資は、不動産ローンなどの融資を使って購入することが多いです。頭金の割合などはケースバイケースですが1割程度になる場合もあります。

つまり10倍のレバレッジを効かせることができるということになります。融資期間は10年~20年と長期で返済可能です。 REITの場合、信用取引の3倍程度(期限は6カ月)ですので、高額投資をやりやすいのは直接投資です。

レバレッジを効かせることができるということは成功すれば大きなリターンを得ることができます。

しかし、失敗すれば大きな損失を生むことになります。

メリットである一方でリスクを拡大させる要因出ると言うことも同時に理解していく必要になります。

また、不動産投資はある程度の規模になると、銀行からビジネス(事業)として評価されます。

そうなると、賃貸料収入などからのキャッシュフローなどを評価して融資を受けたり、投資用不動産を担保にして融資を受けて、さらに物件を購入するという流れを作ることができます。

このようなダイナミックな資産形成ができることは、不動産への直接投資の利点となります。

他にも、資産の減価償却費を費用として、年収が多い方は、その分の節税効果を期待できます。

特に高所得者ほど効果的に節税メリットがあります。

例えば、サラリーマンとして高収入を得ている人は、減価償却費などを費用として計上することで所得を減らし、所得税や住民税などの税額を減らすことができます。

まとめ

ここまでREITのメリットについて、正しい仕組みや日本での運用方法、指数、注意点に至るまでわかりやすく解説しました。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「コロナショック」の相場で、必要以上に売り込まれた金融商品の1つがREITです。

コロナショックを受けて、アメリカの中央銀行にあたるFRB(連邦準備制度理事会)が実質ゼロ金利を導入したことなどにより、世界的に債券市場も大きく動きました。

日本の金利も変動したため、投資家のパニック的な投げ売り、見切り売りが東証REIT指数を押し上げました。

なお、主要国の中央銀行が新型コロナウイルスによる経済や金融市場の動揺を抑えるため、協調姿勢を強化する中で、日本銀行ではETF(上場投資信託)やJ-REITの買い入れ枠倍増を決定したのですが、J-REITを買い入れるため、本来はJ-REITの反発の材料になっても良さそうなのですが、それでは下げ止まりませんでした。

年度末の相場において、各投資主体も決算対策を行わなければならず、スパイラル的に東証REIT指数が下落する中で、損失拡大を回避するための売りが相次いだものとみられます。

また、世界のREITと違って、東証REIT指数の下落に拍車をかけた要因として、東京オリンピック及びパラリンピックが延期となった場合の影響が懸念されたということもあります。

結果的に、中止ではなく延期となったため、小売企業や宿泊施設への追い風が1年ずれ込んだという見方もできます。

コロナショックで確かに足もとのホテルはかなり厳しく、ホテルを組み込んだREITは特に売り込まれている印象があります。

新型コロナウイルスの感染が終息し、予防、治療の薬などが開発されれば、宿泊施設に投資するREITは大きなリバウンドが見込めます。

それ以外でも、商業施設、オフィス、住宅(レジデンス)を組み入れるREITは、いずれも大幅に下落しています。

過去には破綻するREITもありましたが、リーマン・ショックなどのこれまでの混乱時とは違って、最近はREITのM&Aも活発化しています。

単独では運営が困難となっても、M&Aによって生き延びていくものと推測されます。

そうすればコロナショックから経済が立ち直るにつれ、いずれは投資口価格や分配金の回復も期待されます。

大手不動産や大手商社などがスポンサーとなっているREITであれば、資金繰りの心配をする必要はあまりなく、大きく下落した現在の投資口価格は、中長期視点で見ればかなりの割安感があります。

個人的には歴史的な買い場到来と考えています。

マーケット全体の先行き不透明感が晴れない中、投資資金の逃避先としても有効です。