不動産売却後の確定申告とは?税金の種類や計算方法、必要書類、注意点に至るまで解説!

不動産を売却した場合、「確定申告」をしなければなりません。

しかし、全てのケースで確定申告が必要というわけではありません。

不動産売却によって「譲渡益」が発生した場合に、確定申告を行う必要があります。

確定申告を怠り、期限内に申告をしなかった場合、無申告加算税がペナルティとして課されます。

無申告によって損をしないように、確定申告の正しい知識を身に付けることが重要です。

そこで今回は、不動産売却後の確定申告について、税金の種類や計算方法、必要書類、注意点に至るまで解説します。

不動産売却後の確定申告

不動産売却後の確定申告について解説する前に、そもそも「確定申告」とは、何のことなのかご存知でしょうか?

まずか確定申告の意味について正しく理解してから、不動産売却後の確定申告について解説したいと思います。

確定申告とは?

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの全所得を税務署に申告し、納税額を確定させることです。

サラリーマンの方であれば、会社が個人の代わりに年末調整で、所得税や住民税を納めてくれます。

そのため個人で確定申告を行う必要がありません。

しかし、サラリーマンとしての給料以外に、不動産の賃貸収入やセミナー講演、本の出版などに伴う雑所得が発生する場合は、必ず確定申告を行う必要があります。

不動産売却に伴う確定申告とは?

それでは不動産を売却した場合、確定申告は必ず必要なのでしょうか?

実はこの答えは時と場合に応じて異なります。

その理由は、不動産売却後に確定申告が必要なのは、譲渡益が発生する場合だけだからです。

譲渡益が出る場合には、必ず確定申告を行わなければなりませんのでご注意ください。

後ほど説明しますが、譲渡益が発生しない場合には確定申告は必須ではありませんが、確定申告を行った方が得をすることもあります。

それでは次に、どのように譲渡益を計算するのか説明します。

不動産売却に伴う譲渡益の計算方法

不動産売却に伴う譲渡益の計算は以下の通りです。

譲渡益 = 譲渡価格 – (取得費用 + 譲渡費用)

この計算式に当てはめて譲渡益が出るようであれば確定申告を行わなければなりません。

しかし、例外として売却した不動産を自宅として利用していれば3000万円まで控除を受けることができます。

つまり譲渡益3000万円までは課税の対象にはなりません。

譲渡益が出た場合の税金の種類

それでは控除の上限を超えた譲渡益が出た場合、どのような種類の税金が課税されるのでしょうか?

不動産売却で得た譲渡益は、税法上の譲渡所得として区分されます。

他の所得とは異なる方法で税額を計算し、確定申告を行う必要があります。

これを「分離課税」と呼びます。

また、不動産売却に伴う譲渡益には、所有期間によって2種類の税率のいずれかが適用されます。

所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として税率39.63%が課されます。

5年を超える場合は、長期譲渡所得として扱われ税率20.315%まで軽減されます。

これらの税率の中には、2.1%の復興特別所得税も含まれています。

短期譲渡と長期譲渡を区分する5年の基準は、所有物件の引渡しを受けてから5年を経過しているかではなく、譲渡(売却)した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超えているかで判断されます。

不動産を売却することを検討されている方は、短期譲渡と長期譲渡では約2倍も税率が異なりますので、譲渡されるタイミングを吟味するようにしてください。

なお、短期譲渡と長期譲渡の税率の違いは個人にのみ当てはまります。

法人は所有期間に関係なく、その法人の売上に譲渡益が加算され、法人税に課税されます。

不動産売却で損失が出た場合の対応は?

不動産売却は必ず譲渡益が出るものではなく、逆に譲渡損失が生じることもあります。

それでは不動産を売却したことによって損失が出た場合は、どのように対応すればいいのでしょうか?

損失が発生した場合、税法上では確定申告を行う必要はありません。

しかし、譲渡した物件が自宅であれば、その年の事業所得や給与所得など他の所得から赤字を差し引く「損益通算」を行うことができます。

  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

もし、それでも譲渡損失を消化することができない場合、3年に渡って繰り返し損益通算を行うことができるので、これにより所得税を大幅に減税することができます。

そのため自宅を売却し、譲渡損失が発生した場合、必ず確定申告を行うべきです。

確定申告の方法

下記は確定申告が完了するまでの大まかな流れです。

  1. 譲渡益(譲渡所得)を計算する
  2. 確定申告に必要な書類を準備する
  3. 確定申告書を作成する
  4. 税務署に確定申告書と必要書類を提出する

確定申告の方法には、4つの方法があります。

  • 税務署で確定申告を行う
  • 確定申告書や必要書類を郵送する
  • 確定申告書や必要書類を税務署に設置されている時間外収受箱に投函する
  • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)を利用する

申告期限は、毎年2月16日〜3月16日の1ヶ月間です。

税務署によっては、土日がお休みの場合もありますので、余裕を持って確定申告を行うことが重要です。

確定申告の必要書類

不動産売却に伴う必要な書類は複雑だと思われがちですが、「いくらで購入・いくらで売却・それぞれに要した費用の証明」の3点がわかる書類を揃えれば大丈夫です。

そのため用意すべき書類は、契約書や領収書などが多くなります。

下記は確定申告に必要な書類の一覧です。

<税務署で入手する書類>

  • 申告書B第一表、第二表
  • 申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

<法務局で入手する書類>

  • 譲渡した土地・建物の全部事項証明書

<譲渡時の書類>

  • 売買契約書コピー
  • 売買代金受取書コピー
  • 固定資産税精算書コピー
  • 仲介手数料等譲渡費用領収書コピー

<取得時の書類>

  • 売買契約書コピー
  • 売買代金受取書コピー
  • 固定資産税精算書コピー
  • 仲介手数料等譲渡費用領収書コピー
  • 増改築時の請負契約書・領収書コピー

確定申告の注意点

不動産売却を含める不動産の取引は登記情報を通じて全て税務署に通知されます。

確定申告をせずにいると、控除の範囲内で自宅を売却しても「譲渡所得に関するお尋ね」という確認書が送られてきます。

自宅の売却で3000万円以上の譲渡益が出た場合、確定申告が必須なので、2月16日から3月15日までの期間内に必ず確定申告を行ってください。

期限を遅れての申告は、納付すべき税金に加え、無申告加算税がペナルティとして課されます。

無申告加算税は、納付すべき税額によって税率が大きく変わります。

例えば、50万円までは15%、それ以上は20%が追加で徴収されることになります。

しかし、税務署から指摘を受ける前に自ら期限後申告を行った場合、無申告加算税は、5%まで軽減されます。

なお、隠蔽など、故意に確定申告を行わなかった場合は、重加算税が課されます。

重加算税は、納付すべき税額に対して40%も課される非常に重たいペナルティです。

まとめ

ここまで不動産売却後の確定申告について、税金の種類や計算方法、必要書類、注意点に至るまで解説しました。

不動産売却で譲渡益が出た場合、確定申告を必ず行わなければなりません。

しかし、例外として売却した不動産を自宅として利用していれば3000万円まで控除を受けることができます。

確定申告の申告期限は、毎年2月16日〜3月16日の1ヶ月間と決まっているので、該当する方は、忘れずに行いましょう。