不動産の名義変更で知っておくべき9つのポイント

相続、贈与、売買などによって、マンションや土地の名義変更が必要になる人は多いのではないでしょうか。

しかし、不動産の名義変更を経験したことがない人にとって、名義変更に必要な手続きがわからず困ってしまうはずです。

そこで今回は、不動産の名義変更を行う人にとって、名義変更に必要な費用、書類、期限など知っておくべき9つのポイントについて解説します。

不動産の名義変更が必要な人はご一読することをオススメします。

不動産の名義変更とは?

不動産の名義変更等とは、土地、家、建物、マンションなどの不動産の所有者が変わった場合、登記簿謄本の名義を変更することです。

名義変更が必要となる主なケースとしては、不動産の売買によって所有者が変更になったり、所有者が亡くなったりする場合です。

登記簿謄本は、法務省法務局で管理されており、変更するには、法務局へ所有権移転登記を申請することが必要です。

この登記申請のことを一般的には、不動産の名義変更手続きと呼ばれています。

不動産の名義変更の流れについて

不動産の名義変更は、相続・贈与・売買といろいろな理由があると思いますが、いずれも以下のような流れで名義変更を行います。

なお、提出する書類や作成方法、手数料などに若干の違いがあります。

不動産の名義変更が必要なケースと書類

不動産の名義変更は、基本的に相続(遺産相続)、贈与(生前贈与)、離婚(財産分与)、不動産売買(不動産取引)の4パターンに分類できます。

それぞれのケースで提出する書類が若干の違いがあるので詳細を解説します。

相続(遺産相続)で必要な書類

亡くなった方からの名義変更の場合、亡くなった方に関する書類の以外に、相続人全員の書類が必要です。

  • 登記原因証明情報(市町村役場か都税事務所で発行)
  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 住所証明書(住民票、マイナンバー記載のないもの)
  • 印鑑証明書(発行日より3ヶ月以内のもの)
  • 委任状(届け出本人が代理人に委任する際に必要)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行)

贈与(生前贈与)で必要な書類

無償で不動産を譲り受ける名義変更の場合、譲り渡す人と、譲り受ける人の2人それぞれの書類が必要です。

贈与者(譲る人)

  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 印鑑証明書(発行日より3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行)

受贈者(譲り受ける人)

  • 住所証明書(住民票、マイナンバー記載のないもの)

その他(贈与者・受贈者双方が用意する)

  • 贈与契約書(自分で作成してもOK)
  • 贈与証書

離婚(財産分与)で必要な書類

離婚に伴う精算による名義変更の場合、元夫婦の二人それぞれの書類が必要です。

元の名義人

  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 印鑑証明書(発行日より3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行)

新名義人

  • 住所証明書(住民票、マイナンバー記載のないもの)

その他(双方が用意する)

  • 離婚協議書
  • 財産分与契約書
  • 戸籍謄本

売買(不動産取引)で必要な書類

売却、購入に伴う名義変更の場合、売主、飼い主の2名それぞれの書類が必要です。

売主

  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 印鑑証明書(発行日より3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行)
  • 委任状(売主が買主に委任する場合に必要)

買主

  • 住民票(マイナンバー記載のないもの)

その他(売主・買主双方が用意する)

  • 売買契約書 (自分でも作成できる。コピーに売主の署名捺印したものは、登記原因証明情報に代用できる。ただし、売買価格なども公開される。)

以上のように多くの書類を取り寄せるために、複数回法務局や最

名義変更にはどれくらい時間がかかるのか

何も持たずに法務局へ行っても、すぐには申請できません。

まずは、手続きに必要な書類を事前に揃える必要があります。

書類を収集するだけでも、通常1~2週間程度はかかります。

相続の場合は、収集すべき書類が多岐に渡るので2~4週間ほど余裕を見る必要があります。

申請準備だけでもかなりの時間がかかるのでお急ぎの方は要注意です。

収集すべき書類が一通り出揃ったら、その書類をベースに一部の提出書類は、自分で作成する必要があります。

そこまで難しくはありませんが、作り方がわからない場合は、法務局に相談すれば教えてくれます。

作成した書類などは、法務局に出向いて提出して、不動産登記の申請をしなければいけません。

また、その際に申請書と必要書類を添付し、登録免許税などの税金を納めます。

その後、1~2週間の審査期間に入ります。

問題がなければ、そのまま名義変更完了になりますが、提出書類に不備があれば修正が必要になります。

書類の収集、作成が滞りなく進めば、全体で1ヶ月くらいで名義変更が完了します。

不動産の名義変更手続き完了後について

不動産の名義変更手続きが完了すると、法務局より以下の書類が発行されます。

登記事項証明書(登記簿謄本)については別途請求が必要です。

  • 登記識別情報通知
  • 登記完了証
  • 登記事項証明書

登記識別情報通知とは?

登記識別情報とは、従来の登記済権利証に代わるもので、不動産の名義変更された場合、新たに名義人となる人に法務局から通知される書類です。

登記識別情報は、アラビア数字、その他の符号の組合せの12桁で定められています。

不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。

登記識別情報は、本人確認手段の一つであり、名義人となった後に手続きする際に、登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため、法務局に提供してもらいます。

上記のとおり、登記識別情報は「不動産ごと」「名義人ごと」にそれぞれ発行されます。

登記完了証とは?

登記完了証とは、不動産の名義変更などの不動産登記手続きが完了された後に、法務局より発行される書類です。

登記完了証には、申請内容などが記載されています。

どのような登記申請がされたかが分かります。

登記事項証明書とは?

登記事項証明書とは、登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。

不動産の地番や地積、所有者に関する情報、担保に関する内容がが記載されています。

登記事項証明書は、不動産の名義人以外であっても、法務局で取得することができます。

登記事項証明書には、全部事項証明書・現在事項証明書・閉鎖事項証明書などがあります。

全部事項証明書は、通常「登記簿謄本」と呼ばれることが多いです。

相続(遺産相続)による不動産の名義変更について

相続(遺産相続)によって発生した不動産の名義変更では、相続人の名義変更手続きを行い、相続登記をする必要があります。

相続(遺産相続)による不動産の名義変更の流れ(相続登記)

相続(遺産相続)によって発生した不動産の名義変更(相続登記)は以下のような流れで行います。

  1. 不動産の権利関係の確認(登記簿謄本の取得)
  2. 相続人の確定(戸籍謄本の収集)
  3. その他証明書の取得(住民票や評価証明書の取得)
  4. 必要書類の作成(遺産分割協議書や登記関係書類の作成)
  5. 必要書類への署名捺印
  6. 管轄の法務局へ登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)

不動産の権利関係の確認(登記簿謄本の取得)について

相続(遺産相続)によって発生した不動産の名義変更(相続登記)は、亡くなった方が不動産の権利である所有権を保有していたからこそ可能になります。

所有権を保有の有無は、登記簿謄本を取得することで確認することができます。

登記簿謄本は、法務局で手数料(600円)を払うことで取得することができます。

所有権は登記簿の甲区という部分で公示されています。

甲区において、最も新しい部分に亡くなった方の名前が記載されていれば相続登記が可能です。

登記簿謄本の取得の注意点

登記簿謄本は、所有権が移るたびに新たに作成するものでなく、新たな名義人を書き足していきます。

過去の所有者の名前も記載されているので、亡くなった方の名前が記載されているだけでは意味がありません。

生前に売買などで他人に所有権が移っていないか確認する必要があります。

最も新しい部分に亡くなった方の名前が記載されているかチェックしてください。

相続人の確定(戸籍謄本の収集)について

登記簿謄本で亡くなった方の名前を確認することができたら、次は相続人が誰なのかを確認する必要があります。

相続人の確認方法は、被相続人に関する全ての戸籍謄本を取り寄せてることができます。

法律上の問題としても相続人の特定は重要です。

相続関係を証明することができなければ、相続登記をすることができません。

そのため相続人の確定は必須の手続きになっています。

戸籍謄本による相続関係の確定は、以下の2つのポイントが重要です。

  1. 亡くなった方に相続人はどれだけいるのかを証明する
  2. 相続人が相続開始時に生きていたことを証明する

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。

書類から配偶者はいるのか、子供はいるのかなどの情報を確認します。

結婚によって戸籍が移動した子供の存在、前妻との子供の存在などを確認する必要があります。

また、相続人は亡くなった方の相続開始時に生きていることで初めて権利を承継することができます。

相続する人物が相続開始前に亡くなっていた場合には「代襲相続」、相続開始後に亡くなった場合には「数次相続」を考慮しなければならないケースがあります。

相続人が相続時に亡くなっていなかったことを証明するためには最新の戸籍謄本を取得することが必要です。

その他の証明書の取得(住民票や評価証明書の取得)について

戸籍謄本の収集は、相続人の確定を目的としています。

戸籍謄本だけでは、登記簿謄本の人物が本当に亡くなったのか証明することができません。

具体的には以下の書類が必要です。

  • 登記名義人となる相続人の住民票
  • 移転する不動産の評価証明書(登録免許税の計算のため)
  • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

住民票の除票(または戸籍の附票)、つまり住所が記載されている公的書類によって、住所の記載のない戸籍謄本と登記簿謄本の情報を照らし合わせて同一人物だということを証明します。

必要書類の作成(遺産分割協議書や登記関係書類の作成)について

一通りの書類が揃ったら、遺産分割協議書や登記関係書類などの書類作成を行います。

遺産分割協議書の作成について

遺産分割協議書には、法律で決まったフォーマットなどはありませんが、法務局・銀行・税務署・保険会社などの第三者に提出して初めて遺産分割協議書の効力が発揮されます。

そのため自分たちがわかればいいというレベルで書類を作成するのではダメです。

過去には、第三者が理解できない遺産分割協議書を提出が故に、申請が通らないことがありました。

遺産分割協議書には、再三者が理解できるように、以下の内容を記入することが大切です。

  • 被相続人の氏名と死亡日(氏名は戸籍謄本通りに記入すること)
  • 被相続人の最後の住所及び本籍地
  • 誰がどの財産を相続するのか
  • 相続人の署名捺印
欄遺産分割協議書作成の注意点

遺産分割協議書を作成する上で、以下について注意しましょう。

  • タイトルは「遺産分割協議書」にする
  • 被相続人や相続人の氏名や住所を記載する場合は全て戸籍謄本通りに記入する
  • 不動産を記入する場合は、登記簿謄本と照らし合わせながら間違えないように記入する
  • 相続人の印鑑は全て実印で押す
相続関係説明図の作成について

相続関係説明図とは、被相続人と相続人の関係を図に示したものです。

相関図と呼ばれることもあります。

相続関係説明図は、法律上で作成が義務付けられているものではありませんが、実務上は作成することが便利です。

相続手続きの申請先が瞬時に相続関係を理解できるので相続関係説明図を作成することをオススメします。

登記関係書類の作成について

登記関係書類とは、法務局に提出するだけに作成する書類です。

以下の書類を作成する必要があります。

  • 登記申請書(登録免許税の収入印紙を貼る台紙含む)
  • 登記委任状(権利者が委任をする場合のみ)

登記申請書は、法務局サイトと照らし合わせながら作成してください。

注意点としては、登記関係書類は誤字脱字はNGです

法務局の審査はとにかく厳しいので注意しながら丁寧に進める必要があります。

必要書類への署名捺印について

作成した書類に関係者の署名捺印が必要な場合があります。

例えば、遺産分割協議書や特別受益証明書は全ての関係者の署名捺印が必要です。

また、書類に押した印鑑については、印鑑証明書が求められます。

管轄の法務局へ相続登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)について

これらの準備を経て、ようやく法務局に相続登記を申請することができます。

登記簿謄本の収集は全国の法務局で行うことができますが、相続登記の申請は、不動産を管轄する法務局でしか申請できません。

また、相続登記の申請には、登記申請書、収入印紙(申請書に貼付、法務局で購入可能)、必要となる添付書類が必要です。

登記申請書について

相続登記の申請書は、法務局サイトから取得することができます。

収入印紙について

相続登記の登録免許税は、収入印紙を購入して申請書に貼り付ける必要があります。

登録免許税は、不動産価格(評価証明書で判断して百の位以下を切り捨て)×4/1,000(相続登記の税率)で計算します。

例えば、不動産価格が45,005,245円に場合、45,005,000×4/1,000=180,020となり、十の位以下を切り捨てるので、18万円が登記免許税として収入印紙を購入します。

必要となる添付書類について
添付書類は、状況によって必要なものが異なりますが、一般的に必要とされる書類は以下の通りです。
  • 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 相続人の現在の戸籍謄本
  • 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票(登記原因証明情報になります)
  • 登記名義人となる相続人の住民票(住所証明情報になります)
  • 不動産の評価証明書

遺産分割協議をした場合には、追加にて、以下のものが必要です

  • 遺産分割協議書(相続人全員の捺印も必要)
  • 相続人全員の印鑑証明書(登記原因証明情報になります)

遺言による不動産の名義変更(相続登記)の場合は、添付書類が少し異なり、以下の通りです。

  • 亡くなった方の死亡が判別できる戸籍謄本
  • 検認済みの遺言書(公正証明である場合は検認不要)
  • 不動産の所有権を得る相続人の戸籍謄本
  • 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票(登記原因証明情報になります)
  • 登記名義人となる相続人の住民票(住所証明情報になります)
  • 不動産の評価証明書

贈与(生前贈与)による不動産の名義変更について

贈与(生前贈与)とは、財産の所有者が生前に、自分の財産を相続人に譲ることです。

この場合は、不動産を受け取る人が贈与で譲ってもらった不動産の名義変更を行う必要があります。

基本的な流れは相続(遺産相続)のケースを同じですが、いくつか異なる点があるので注意が必要です。

贈与(生前贈与)による不動産の名義変更の流れ

贈与(生前贈与)によって発生した不動産の名義変更は以下のような流れで行います。

  1. 不動産の権利関係の確認(登記簿謄本の取得)
  2. 税金の確認
  3. 受贈者の確定(戸籍謄本の収集)
  4. その他証明書の取得(住民票や評価証明書の取得)
  5. 必要書類の作成(不動産贈与契約書の作成)
  6. 必要書類への署名捺印
  7. 管轄の法務局へ登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)

大まかな流れは上述の相続(遺産相続)のケースを同じなので異なるポイントだけをここでは解説したいと思います。

税金の確認について

動産の贈与(生前贈与)において、相続時精算課税制度を利用することをオススメしています。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子供(推定相続人)や孫に対する贈与の場合、2,500万円までを非課税とする制度です。

この制度では、贈与する対象物は不動産だけではなく現金などでも可能です。

しかし、2,500万円を超える贈与には、一律20%の贈与税が課せられます。

それでは相続時精算課税制度を利用して2,500円を超えた場合の贈与税はどうなるのでしょうか。

例えば、相続時精算課税制度を利用して4,500万円の贈与をした場合に払う贈与税について解説します。

贈与税は、(贈与金額-2,500万円)×20%で計算します。

4,500万円の贈与の場合、(4,500万円-2,500万円)×20%=400万円となります。

相続時精算課税制度を利用する上で、もう一つの注意点は、暦年課税が利用できなくなることです。

必要書類の作成(不動産贈与契約書の作成)について

不動産の贈与(生前贈与)には契約が必要です。

契約は口約束でも成立するのですが、のちにトラブルを招かないためにも、不動産贈与契約書を作成することが一般的です。

不動産贈与契約書は、いつ、誰が(贈与者)、誰に(受贈者)、どの不動産を贈与するのかを記載します。

また、不動産の贈与(生前贈与)には、登録免許税などの費用は発生します。

それらの費用を贈与者と受贈者のどちらが負担するのかなどを明確にしておくこともオススメです。

贈与契約書を作成には、氏名は直筆で署名して、実印で押印しておくことが大切です。

ちなみですが、贈与契約書を作成すると、のちに取り消すことができない(民法550条)ことも注意が必要です。

贈与税の申告期限について

贈与税の申告期限は、以下のように定めれています。

申告期間:2月1日から3月15日

納期限:3月15日まで

申告期間を過ぎてしまうと加算税や延滞税が課される可能性があります。

離婚(財産分与)による不動産の名義変更について

財産分与とは、離婚によって夫と妻のどちらが、どの財産を継承するのかを決めることです。

不動産においても、どちらかに財産分与として引き継ぐ場合に、不動産の名義変更が必要です。

離婚(財産分与)による不動産の名義変更の流れ

離婚(財産分与)によって発生した不動産の名義変更は以下のような流れで行います。

  1. 夫婦間における不動産の所有権についての協議
  2. 元名義人の確定(戸籍謄本の収集)
  3. その他証明書の取得
  4. 必要書類の作成(不動産贈与契約書の作成)
  5. 必要書類への署名捺印
  6. 管轄の法務局へ登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)

基本的に流れは、その他のケースと同じですが、離婚(財産分与)の場合、いくつか違うポイントがあるので解説したいと思います。

夫婦間における不動産の所有権についての協議について

夫婦の間で不動産をどのように別けるのか財産分与について合意が必要です。

一般的には、離婚と同時に決めることが多いです。

離婚時に財産分与を決めてい場合であっても、婚後に財産分与を請求することはできます。

しかし、財産分与に関する請求は離婚後2年以内と制限されているので注意が必要です。

協議離婚と裁判離婚について

協議離婚と裁判離婚では、不動産の名義変更の方法が異なります。

協議離婚のケース

協議離婚の場合、以下の書類を準備する必要があります。

  • 贈与する人の印鑑証明書
  • 贈与する人が不動産を取得した時に発行された登記済権利証、または登記識別情報通知
  • 固定資産税評価証明書
  • 贈与する人の住民票、または戸籍の附表
  • 贈与する人の離婚の記載のある戸籍謄本
  • 受け取る人の住民票

裁判離婚のケース

裁判離婚の場合、以下の書類を準備します。

  • 受け取る人の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 調停調書、和解調書など

住宅ローンが残っている場合の不動産の名義変更について

住宅ローンが残っている場合の不動産の名義変更はどうなるのでしょうか。

住宅ローンが残っている場合でも名義変更は問題ありません。

しかし、通常のローン契約上、名義変更する場合、金融機関の承諾が必要となることがあるので契約書を確認しましょう。

不動産売買(不動産取引)による不動産の名義変更について

不動産売買(不動産取引)で所有権が変更になる場合は、名義変更を行う必要があります。

売買(不動産取引)による不動産の名義変更の流れ

売買(不動産取引)によって発生した不動産の名義変更は以下のような流れで行います。

  1. 売買契約の成立
  2. 買主の確定(住民票や戸籍謄本の取得)
  3. 必要書類の作成
  4. 売主の確定(登記簿謄本の取得)
  5. 買主が売買代金の支払い
  6. 売主が物件の引き渡し
  7. 決済後に管轄の法務局へ登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)

売買の場合、基本的に複雑なポイントはありませんが、いくつか注意点があるので解説します。

不動産売買による不動産の名義変更はいつまでにするのか

不動産売買によって名義変更が発生した場合、決済と同日に法務局にて手続きすることが一般的とされています。