不動産の仲介手数料について計算方法、相場、早見表も含めてわかりやすく解説!

不動産の売買でかかる仲介手数料は、売買に際してかかる費用の中で最も大きなものです。

そのため不動産売買で失敗しないためにも仲介手数料についてしっかり理解することが重要です。

そこで今回は、不動産の仲介手数料について解説します。

また、仲介手数料の計算方法、相場、早見表も紹介します。

不動産売買の仲介手数料とは?

不動産の仲介手数料とは、不動産の売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬のことです。

不動産の売買は、個人間で行うことも可能ですが、一般的に不動産会社に仲介活動を依頼することが多いです。

不動産会社に仲介活動を依頼する場合、不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約を締結するまでは、不動産会社が買主や売主を探すことはありません。

不動産会社は、物件がある地域の法令や権利を確認した上で、不動産の査定を行い、チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など販売活動を行うことで買主を募ります。

その後、買主が見つかったら売買契約締結のための契約書を作成します。

このように不動産会社は、売買が完了するまで一連の活動の全てを担っています。

仲介手数料は、成功報酬であることから売買が成立するまでは支払う必要がありません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が決められています。

下記は不動産売買の仲介手数料の計算方法です。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分 売買価格の3% + 消費税

売買価格には消費税を含まれません。

そのため仲介手数料に別途消費税がかかるので注意してください。

また、価格帯ごとに手数料率が異なるので売買価格が400万円を超える場合、計算方法が少し複雑になります。

下記は売買価格が400万円以上の場合の速算式です。

【売買価格400万円以上の仲介手数料の速算式】

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

速算式で6万円を追加しているのは、正規の計算方法での結果との乖離を調整するためです。

例えば、売買価格が3000万円の物件の場合、売買価格に3%をかけただけの手数料は90万円になります。

しかし、これでは本当に支払うことになる仲介手数料は正確に計算できません。

正規の計算方法で仲介手数料を計算したら96万円になります。

この差額こそが速算式で6万円を追加する根拠です。

仲介手数料が無料になることもある

不動産の仲介手数料について、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については決められていません。

そのため手数料率が固定されているわけではなく、それより低くなることもあります。

不動産会社の中には仲介手数料を半額にしたり、買主には仲介手数料を請求しないこともあります。

それでは不動産会社は、どのように利益を上げているのでしょうか?

不動産会社が売主と買主の両方から手数料を受け取れるケースでは、一方からの手数料を無料にしても他方から利益を確保することができます。

最近は、企業努力によって仲介手数料の減額を積極的に行う不動産会社も増えています。

不動産の仲介手数料は、あくまでも3%が上限だと覚えておきましょう。

仲介手数料は安ければいいということではない

仲介手数料が安くなることは売主にとって嬉しい反面、仲介手数料は一概に安ければいいということでもありません。

仲介手数料が無料や半額になっても、サービスの質そのものが悪ければ納得できる売買は期待が薄くなります。

逆に仲介手数料をしっかり支払っても、売主からしてみれば買主としっかり交渉して、できるだけ高く不動産を売却できれば、結果的に満足度は高くなります。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは失敗することがあります。

不動産会社の担当者としっかりと話して、信頼できる会社なのか慎重に判断することが重要です。

不動産の仲介手数料 早見表

下記は仲介手数料が法定上限の場合の早見表です。

売買価格 仲介手数料(税抜) 消費税(10%) 仲介手数料(税込)
3000万円 96万円 9万6000円 105万6000円
4000万円 126万円 12万6000円 138万6000円
5000万円 156万円 15万6000円 171万6000円

下記は仲介手数料が半額になった場合の早見表です。

売買価格 仲介手数料(税抜) 消費税(10%) 仲介手数料(税込)
3000万円 48万円 4万8000円 52万8000円
4000万円 63万円 6万3000円 69万3000円
5000万円 78万円 7万8000円 85万8000円

不動産の仲介手数料を支払うタイミング

不動産売買の仲介手数料は、不動産会社に依頼した時点で発生するものではありません。

仲介手数料は成功報酬」であることから、売買契約が成立するまでは支払う必要がなく、売買契約が成立してから支払いが発生します。

しかし、売買契約が締結されても不動産の引き渡しが済んでいないことが多いです。

そのため売買契約が締結されたタイミングで仲介手数料の半額を、残りは引き渡し完了時に支払うことが一般的です。

仲介手数料の支払いタイミングについては、事前に不動産会社に確認しましょう。

不動産の仲介手数料を値引きする方法

不動産の仲介手数料が基本的に不動産会社に任せることが基本ですが、どうしても安くしたい場合は、ベストなタイミングで値引き交渉することが重要です。

そのタイミングとは、媒介契約を締結する前に交渉することです。

媒介契約を締結する前であれば、不動産会社を選べる有利な立場にあるため交渉の余地があります。

しかし、媒介契約を結んだ後では、契約の取り決めを変更することになるので交渉が難しくなります。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1社としか、媒介契約を結べない契約形態です。

「一般媒介契約」であれば複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

そのため不動産会社の立場からすると、一般媒介契約の場合、売却活動に力を入れても、他社が売買契約を成立されてしまう可能性があります。

不動産会社の専属専任媒介契約あるいは専任媒介契約を締結させたいと考えています。

したがって、専任媒介契約をチラつかせながら、仲介手数料の手引き交渉することが有効です。

まとめ

ここまで不動産の仲介手数料について計算方法、相場、早見表も含めて解説しました。

不動産の仲介手数料とは、不動産の売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬のことです。

仲介手数料が安くなることは売主にとっては嬉しいことですが、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。

不動産会社の担当者としっかりと話して、信頼できる会社なのか慎重に判断することが重要です。

また、どうしても仲介手数料を値引きしたい場合は、媒介契約を締結する前に不動産会社と交渉しましょう。