海外不動産でローンを組むことはできるのか?押さえるべき銀行や仕組み、条件、金利に至るまでわかりやすく解説!

すでに国内で不動産投資を行なっている方の中でも「海外不動産投資でローンを組むことができるのか?」と疑問に思ったことがあるはずです。

世界的に見ても日本はローンを組んで不動産を購入する割合が高いです。

海外不動産投資でもローンを組めるかはとても重要なポイントです。

結論から申し上げると、海外不動産投資でローンを組むことができます。

しかし、国内でローンを組むよりも審査が厳しいです。

そこで今回は、海外不動産投資でローンを組むために押さえるべき銀行や仕組み、条件、金利に至るまで事例と共に解説します。

海外不動産のローンを国内で組む場合

まずは日本国内で海外不動産のローンが組める銀行を紹介します。

海外不動産となると、国内の不動産と比べて融資してくれる金融機関は少なく、審査基準も厳しいというのが現状です。

しかし、海外不動産投資の需要増加に伴い、徐々にサービスを開始する金融機関が増えています。

下記は海外不動産のローンに対応してくれる金融機関です。

  1. オリックス銀行
  2. 日本政策金融公庫
  3. 東京スター銀行
  4. SBJ銀行

それでは上から順番に見ていきましょう。

オリックス銀行

オリックス銀行が取り扱う「不動産担保ローン」では、現在所有している不動産を担保にして、海外不動産ローンを組むことができます。

借入期間 1年以上35年以下
日本国内の担保 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産
金利 3.300%〜3.675%
金利種別 固定・変動
年収 700万円以上
借入金額 1,000万円以上、2億円以下
URL https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/

国内の担保は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産のみとなっていますが、借入金額は最高2億円、借入期間は最長35年です。

また、金利も変動金利・固定金利共に3%台と、他の国内金融機関と比べ、好条件・低金利で融資を受けることは大きなメリットです。

しかし、年収700万円以上、同一勤務先に3年以上勤務している、団体信用生命保険に加入可能など多くの審査基準が設けられています。

長期ローンを組むならばオリックス銀行がオススメです。

日本政策金融公庫

政府系金融機関の日本政策金融公庫は、2016年から「海外展開・事業再編資金」を発足し、海外不動産投資を対象に融資を開始しています。

借入期間 最大20年
日本国内の担保 担保設定の有無、担保の種類などについては、相談の上、決定する
金利 上限3.0%
金利種別 固定
年収 特になし
借入金額 直接貸付:別枠14億4千万円(うち運転資金9億6千万円)
代理貸付:別枠1億2千万円
URL https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/kaigaitenkai_t.html

条件を満たせば、1%台の低金利、最長20年のローンを組むことができます。

この低金利は民間金融機関にはない魅力です。

しかし、「海外展開・事業再編資金」とあるように、あくまでも「事業用資金としての貸し出し」のため、不動産賃貸事業としての事業計画書の提出が必要があります。

そのため不動産投資として「海外展開・事業再編資金」を利用することは限りなく難しいです。

低金利ローンであれば日本政策金融公庫がオススメです。

東京スター銀行

少し限定されてしまいますが、2017年から東京スター銀行は米国ハワイ州の不動産を購入する時だけに利用できる「ハワイ不動産担保ローン」の提供を開始しています。

借入期間 1年以上3年以下
日本国内の担保 日本国内の担保は不要だが、ハワイ州オアフ島南岸を所在地とする不動産に、東京スター銀行および株式会社日本保証を抵当権者とする抵当権を設定する。
金利 2.8%
金利種別 固定
年収 特になし
借入金額 1,000万円以上、2億円以下
URL https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/domestic/financing/hawaii/

このローンはすでにハワイに不動産を所有している方が、それを担保に2、3件目のハワイ不動産の購入資金を調達したい場合に使われることが多いです。

また、日本国内外への投資資金などにも可能です。

SBJ銀行

2019年から韓国資本のSBJ銀行も米国ハワイ州ホノルルの不動産を購入する時だけに利用できる不動産投資ローンを提供しています。

借入期間 1年以上35年以下
日本国内の担保 不要
金利 2.8%
金利種別 変動
年収 安定・継続した収入が見込まれる方
借入金額 1,000万円以上、2億円以下
URL https://www.sbjbank.co.jp/individual/loan/overseas/

当初、株式会社日本保証は、山口県が地盤の西京銀行と提携してハワイ不動産の融資を開始していました。

実際に2017〜2018年は70件以上、40億円以上の融資を手掛けています。

その後、ハワイ不動産の融資で得たノウハウを活かし、テキサス、ロサンゼルス(カリフォルニア)、ラスベガス(ネバダ)に事業を拡大、1年ほどで150件以上、70億円以上の融資を提供する人気の商品でした。

しかし、2018年に静岡県地盤のスルガ銀行の不正融資問題を皮切りに、「TATERU不正融資問題」で西京銀行にも疑いがあり、提携を解除しています。

2019年に日本保証は、新たにSBJ銀行の提携したことでハワイ向けの「海外不動産(ハワイ州ホノルル)購入ローン」が再び実現しました。

SBJ銀行は東京港区に本店を構え、名古屋、大阪、福岡にも支店があります。

2019年7月には、東京きらぼしフィナンシャルグループとも業務提携を行い、今後海外の金融商品を広く展開していくことを目指しています。

融資内容は西京銀行時代とほぼ同じ条件です。

金利は2.8%、借入れ可能額は売買価格、もしくは不動産鑑定額の50%が上限です。

SBJ銀行の事前審査と申込み方法

SBJ銀行の「海外不動産(ハワイ州ホノルル)購入ローン」は、現地を含める他の金融機関と比べ、金利など好条件で利用できるメリットがあります。

ローンを組んでハワイ不動産の購入を検討されている方は、現時点ではSBJ銀行を利用することがオススメです。

下記は事前審査と本審査に必要な書類一覧です。

<事前審査>

  • 借入申込書兼保証委託申込書
  • 申込者及び連帯保証人の本人確認書類
  • 金融資産一覧表

<本審査>

  • 借入申込書兼保証委託申込書
  • 団体生命保険加入申込書兼告知書(損害保険ひまわり生命保険)
  • 家族家系図
  • 売買契約書、物件関係資料
  • 源泉徴収票
  • 住民税所得課税証明書
  • 住民税納税証明書
  • 納税証明書その1、その2
  • 確定申告書(3期分)
  • 収支内訳書
  • 固定資産税(過去3年分)
  • 借入金返済明細書(借入がある場合のみ)
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 日本国内所有物件の登記簿謄本

「海外不動産(ハワイ州ホノルル)購入ローン」の利用は、原則個人を対象としていますが、法人での借入れや2億円以上の融資も個別相談で請け負っています。

2019年にスタートしたばかりの商品なので柔軟に対応してくれます。

ハワイ不動産は売りに出されてから成約までの日数は平均15日間です。

人気のある物件だと複数のオファーが即日入ります。

そのため販売価格を超えた金額で取引されることも多々あります。

実際のオファーを提出する前に、少なくとも事前審査を通すことが売買手続きをスムーズに進める秘訣です。

現地の金融機関でローンを組む場合

ここまで、海外不動産の融資を行なっている国内金融機関を紹介しましたが、現地の金融機関から直接融資を受けることも可能です。

ただし、国によって条件や税制、法律面などが異なりますので、日本の常識が海外で通用しないことは多々あります。

そのため初めて海外不動産投資を行うのであれば日本国内の金融機関がオススメです。

しかし、それでも海外には、国内より好条件・高待遇の金融機関があることも事実です。

例えば、新興国の中には「投資家」を誘致し、今後の経済を発展させる施策を行なっている国があります。

マレーシアは、現地の金融機関の融資条件が他の国よりに低く、現地でローンを組むことが一般的です。

また、現地の金融機関から融資を受けることは、国内にはないローン形態や商品を取り扱うことができます。

アメリカでは、ノンリコースローンが主流です。

ノンリコースローンとは、ローン返済が不可能な場合、対象物件を売却すれば、それ以上債務を求めない種類のローンのことです。

自己資金が多く必要となり金利も高い傾向にあることから、日本では通常のリコースローンが主流となっています。

フィリピンではクオータービザを取得することで、不動産価格の8割もの融資をノンリコースローンで受けることができます。

アメリカのような安定した国だけでなく、経済発展と人口増加が今後も続くと予想されるフィリピンでも、オーバーローンになった時のリスクヘッジも取れることは、不動産投資への大きな後押しになります。

まとめ

今回は、海外不動産投資でローンを組むための方法について解説しました。

海外不動産のローンを組むためには、国内の不動産と比べて融資してくれる金融機関は少なく、審査基準も厳しいです。

しかし、少しずつではありますが、海外不動産のローンに応じてくれる金融機関が増えています。

また、マレーシアやフィリピンなどの新興国では、投資家を誘致し、今後の経済を発展させるために現地の金融機関から直接融資を受けることも可能です。

国内よりも好条件・高待遇でローンを組むことができます。

しかし、国によって条件や税制、法律面などが異なりますので、トラブルに巻き込まれやすいことも事実です。

海外不動産投資に慣れてない方は、まずは国内の金融機関でローンを組むことがオススメです。