宮城県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点

宮城県で不動産売却を成功するためにどのようなことに注意すればいいのでしょうか?

国土交通省が2019年の公示地価で、宮城県の全用途平均が前年比4.2%プラスと7年連続で上昇しました。

住宅地の上昇率(3.5%)が全国2位、商業地(5.9%)も5位に入るなど高水準の上昇が続いています。

そこで今回は、宮城県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説します。

宮城県の不動産市場の動向

宮城県の住宅地における最高価格は、仙台市青葉区で、「錦町1-1-30」が35万5千円です。

特に2015年12月に開業した市営地下鉄東西線の沿線で地価が上昇しています。

仙台市だけでみると4.6%上昇しており、仙台駅から地下鉄で4分ほどの連坊駅近くの地点では10.6%と県内の住宅地で最も大きく上昇しました。

上昇率1位は、14.9%の仙台市宮城野区小田原弓ノ町。

仙台駅東口の再開発を受けて同地点を含むマンション用地の人気が根強いです。

また、トヨタ自動車東日本が東富士工場(静岡県裾野市)を20年末までに閉鎖し、生産を宮城の工場などに集約することを受け、工場がある大衡村では住宅地が4.7%上昇しました。

しかし、東日本大震災で被災した沿岸の仙台市を除く14市町では、名取、多賀城、岩沼、利府の4市町で上昇したものの、その他10市町で下落しました。

下落した主な被災市町の平均変動率は、気仙沼市マイナス1.7%、石巻市同1.0%、山元町同3.6%、亘理町同2.9%、南三陸町同1.6%でした。

子育て世代の住宅新築や高齢者の高台移転が一段落したこと、買い物などの利便性によって価格が下がる地点と踏みとどまる地点が鮮明化しました。

宮城県で不動産売却を成功するためには?

宮城県で不動産売却を成功するためには、以下の2つのポイントが大切です。

  1. 一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する
  2. 購入意欲が高い買主を2人以上集める

それでは具体的に、どのように売却活動を進めていけばいいのか説明します。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する

売却活動を進める上で、不動産会社と媒介契約書という書類を締結する必要があります。

媒介契約書には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット
  • 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
  • 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
  • 不動産会社が閲覧する、レインズ(指定流通機構)への登録義務がある(他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能)
  • 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
専属専任媒介契約のデメリット
  • 一社のみとしか媒介契約を締結できない
  • 売主が直接買主を見つけることができない

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット
  • 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
  • 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
  • 不動産会社が閲覧する、レインズ(指定流通機構)への登録義務がある(他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能)
  • 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
  • 売主が直接買主を見つけても良い
専任媒介契約のデメリット
  • 一社のみとしか媒介契約を締結できない

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット
  • 複数社と媒介契約を締結することができる
  • 売主が直接買主を見つけても良い
一般媒介契約のデメリット
  • 定期的に不動産会社が売主へ販売活動を報告する義務がない
  • 居住中の場合は、売主自身で内覧スケジュールを一般媒介契約を締結する複数の不動産会社と調整する必要がある
  • 他の会社で成約になってしまうことが考えられるため、積極的にコストをかけてマーケティングをしてもらえない可能性がある
  • 情報が広がりすぎる場合がある

なぜ一般媒介契約なのか?

メリットとデメリットの比較だけでは、専任媒介契約がメリットが多く、デメリットが少ないですが、余程信頼がおける、不動産会社、営業マンでないと販売活動を積極的に行ってもらえない場合があります。

それは不動産会社が受け取る仲介手数料は売主と買主からそれぞれ3%+6万円を上限に設定されており、専任媒介契約を不動産会社が取得できれば、あえて時間と労力をかけてその物件を積極的に売り込み必要はなく、他の不動産会社に買主を見つけてもらえれば、成約時に売主から3%を得ることできるからです。

希少性のある物件ですと6%の手数料を得るために買主を積極的に見つけようと不動産会社も動きますが、他にも多くの案件を抱えていることから、余程の物件でない限りは3%の手数料で満足する営業マンが多い傾向にあります。

そのため、それを回避するためには3社の不動産会社と一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。

その3社の選び方も、それぞれ特色のある会社を選択できるとうまく相乗効果が働きます。

  1. 大手不動産会社を1社
  2. そのエリアに精通した不動産会社を1社(中規模・小規模の会社でもOK)
  3. 仲介手数料の値引きやホームステージングなど売却に関する特典・サービスがある会社や営業マンの動きが良さそうな会社を1社

購入意欲が高い買主を2人以上集める

一般媒介契約を複数の不動産会社と締結することは、購入意欲が高い買主を2人以上集めることに通じます。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思う人をたくさん集まれば、自然と物件の売却価格は高くなります。

宝石や骨董、絵画などのオークションでも、どうしても欲しい人たちが集まると落札価格はとてつもなく高騰します。

購入意欲が高い買主同士で競争させることが不動産売却においても極めて重要です。

まずは不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探す

不動産売却する前には、必ず不動産一括査定サイトで物件の査定をして、売却見積もりを行うことをオススメします。

不動産売却は、依頼する不動産会社によっては、売却金額が300万円以上も異なる場合があるため、1社だけの査定額を参考にするのは危険です。

不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に不動産査定をしてもらい、慎重に売却を依頼する不動産会社を選択する必要があります。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、効力を発揮するので、是非とも利用しましょう。

筆者がオススメする不動産一括査定サイトはイエウールです。

イエウールは、2007年に創業した株式会社Speeeが運営している不動産一括査定サイトです。

誰もが知る大手不動産会社は勿論ですが、地元密着型の優良不動産会社など、全国の約1600社と提携しているので超オススメです。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

サービス開始時期 2014年
取扱件数 24,192件
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社
同時依頼数 6社
運営会社 株式会社Speee

>>イエウール公式サイトはコチラ

【まとめ】宮城県の物件は高額売却のチャンスがある

いかがでしたでしょうか?

宮城県で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説してきました。

宮城県の物件は、大きくプラスに転じているエリアと地価が下落しているエリアで二極化が進行しています。

同じ宮城県でもエリアによって売却価格に大きな差があるのでイエウールを使って査定額を出してもらうことが高額売却に繋がります。

また、不動産会社とは一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。