北海道で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点

北海道で不動産売却を成功するためどのようなことが大事かご存知でしょうか?

2019年の基準地価によると、林地を除く北海道の平均価格(1平方メートルあたり)は3万5400円で、変動率はマイナス0.2%と28年連続の下落でした。

しかし、リゾート地や札幌市近郊のベッドタウンの住宅地の上昇で下落率は9年連続で縮小しています。

人口減少が続くエリアとの二極化傾向が続いていることが北海道の問題点です。

そこで今回は、北海道で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説します。

北海道の不動産市場の動向

北海道の地価トップは住宅地が札幌市の地下鉄東西線「円山公園」駅に近い北海道神宮北側です。

1平方メートルあたり28万1千円の結果となり、1989年以来31年連続でトップを守っています。

北海道の住宅地の平均価格は1平方メートルあたり1万9200円。

変動率はマイナス0.5%と22年連続の下落となりましたが、下落率は前年より0.5ポイント縮小しました。

前年と比較可能な743地点中146地点で地価が上昇となりました。

特に札幌市の住宅地の平均変動率は6.1%と、前年比2.2ポイント上昇しました。

札幌市内で上昇率が高かったのは白石区(8.3%)、厚別区(7.8%)で、繁華街のある中央区の上昇率(7.5%)を上回りました。

白石区や厚別区は値頃感が強く、需要が高いため、市中心部の地価が高止まりし、地下鉄やJRの駅から近いエリの人気が高まっています。

地価上昇は札幌市近郊の江別市(0.9%)、恵庭市(2.8%)、北広島市(4.7%)にも波及しています。

安くて便利なエリアを求めて、外縁部でも需要が高まっています。

ただ、北海道全体を見れば地価は低迷が続いています。

全179市町村のうち平均変動率が下落したのは、住宅地において151自治体と圧倒的多数を占めています。

しかし、悲観することばかりではなく、訪日外国人観光客(インバウンド)の勢いが北海道の地価を押し上げる可能性は十分にあります。

世界的なスノーリゾートとして外国人に人気の倶知安町は別荘やペンションの多い樺山地区の地点の上昇率が66.7%に達して4年連続で全国トップを記録しました。

付近の住宅地の平均上昇率も54.7%と高い伸びを示しました。

富良野市の住宅地も平均で2.3%上昇しました。

外国人による土地の売買が急増して、地価を押し上げていることが背景にあります。

不動産売却の観点からすれば、北海道の不動産の動向はプラスに転じていると言うことができます。

北海道で不動産売却を成功するためには?

北海道で不動産売却を成功するためには、以下の2つのポイントが大切です。

  1. 一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する
  2. 購入意欲が高い買主を2人以上集める

それでは具体的に、どのように売却活動を進めていけばいいのか説明します。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する

売却活動を進める上で、不動産会社と媒介契約書という書類を締結する必要があります。

媒介契約書には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット
  • 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
  • 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
  • 不動産会社が閲覧する、レインズ(指定流通機構)への登録義務がある(他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能)
  • 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
専属専任媒介契約のデメリット
  • 一社のみとしか媒介契約を締結できない
  • 売主が直接買主を見つけることができない

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット
  • 窓口が一社になるので内覧スケジュールなどは全て販売を委託する不動産会社が調整するため、売却にかかる負担が少ない
  • 定期的に販売を委託する不動産会社が販売活動の進捗活動の報告を行う義務がある
  • 不動産会社が閲覧する、レインズ(指定流通機構)への登録義務がある(他の不動産会社もレインズから物件を検索できるため幅広く情報公開が可能)
  • 一社に販売を依頼することで不動産会社が積極的に物件を売り込むことが多く、新聞折り込みチラシやダイレクトメールなどマーケティングコストを費やし、販売をしてもらえる
  • 売主が直接買主を見つけても良い
専任媒介契約のデメリット
  • 一社のみとしか媒介契約を締結できない

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット
  • 複数社と媒介契約を締結することができる
  • 売主が直接買主を見つけても良い
一般媒介契約のデメリット
  • 定期的に不動産会社が売主へ販売活動を報告する義務がない
  • 居住中の場合は、売主自身で内覧スケジュールを一般媒介契約を締結する複数の不動産会社と調整する必要がある
  • 他の会社で成約になってしまうことが考えられるため、積極的にコストをかけてマーケティングをしてもらえない可能性がある
  • 情報が広がりすぎる場合がある

なぜ一般媒介契約なのか?

メリットとデメリットの比較だけでは、専任媒介契約がメリットが多く、デメリットが少ないですが、余程信頼がおける、不動産会社、営業マンでないと販売活動を積極的に行ってもらえない場合があります。

それは不動産会社が受け取る仲介手数料は売主と買主からそれぞれ3%+6万円を上限に設定されており、専任媒介契約を不動産会社が取得できれば、あえて時間と労力をかけてその物件を積極的に売り込み必要はなく、他の不動産会社に買主を見つけてもらえれば、成約時に売主から3%を得ることできるからです。

希少性のある物件ですと6%の手数料を得るために買主を積極的に見つけようと不動産会社も動きますが、他にも多くの案件を抱えていることから、余程の物件でない限りは3%の手数料で満足する営業マンが多い傾向にあります。

そのため、それを回避するためには3社の不動産会社と一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。

その3社の選び方も、それぞれ特色のある会社を選択できるとうまく相乗効果が働きます。

  1. 大手不動産会社を1社
  2. そのエリアに精通した不動産会社を1社(中規模・小規模の会社でもOK)
  3. 仲介手数料の値引きやホームステージングなど売却に関する特典・サービスがある会社や営業マンの動きが良さそうな会社を1社

購入意欲が高い買主を2人以上集める

一般媒介契約を複数の不動産会社と締結することは、購入意欲が高い買主を2人以上集めることに通じます。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思う人をたくさん集まれば、自然と物件の売却価格は高くなります。

宝石や骨董、絵画などのオークションでも、どうしても欲しい人たちが集まると落札価格はとてつもなく高騰します。

購入意欲が高い買主同士で競争させることが不動産売却においても極めて重要です。

まずは不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探す

不動産売却する前には、必ず不動産一括査定サイトで物件の査定をして、売却見積もりを行うことをオススメします。

不動産売却は、依頼する不動産会社によっては、売却金額が300万円以上も異なる場合があるため、1社だけの査定額を参考にするのは危険です。

不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に不動産査定をしてもらい、慎重に売却を依頼する不動産会社を選択する必要があります。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、効力を発揮するので、是非とも利用しましょう。

筆者がオススメする不動産一括査定サイトはイエウールです。

イエウールは、2007年に創業した株式会社Speeeが運営している不動産一括査定サイトです。

誰もが知る大手不動産会社は勿論ですが、地元密着型の優良不動産会社など、全国の約1600社と提携しているので超オススメです。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

サービス開始時期 2014年
取扱件数 24,192件
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社
同時依頼数 6社
運営会社 株式会社Speee

>>イエウール公式サイトはコチラ

【まとめ】北海道の物件は高額売却のチャンスがある

いかがでしたでしょうか?

北海道で不動産売却を成功するための方法と知っておくべき注意点について解説してきました。

北海道の物件は、訪日外国人観光客(インバウンド)の勢いや外国人による不動産売買が活発化していることから他のエリアと比べると、恵まれた環境にあるので、十分に高額売却のチャンスがあります。

不動産会社とは一般媒介契約を締結し、それぞれの不動産会社で販売を競わせることが不動産売却を成功させるための近道です。