ハワイ不動産投資の利回りは悪い?専門家が考えるメリットをご紹介

ハワイ不動産投資の利回りって実際どうなの?

あなたは今、このように思っていませんか?

不動産投資やFXなどの資産運用で貯蓄を増やそうと考える中で、ハワイの不動産に興味を持った人も多いかと思います。

しかし、興味がありながらも「どの資産運用が一番いいの?」「どれくらい儲かるの?」と、疑問に思うことがあり実際の投資に踏み出せていない人がほとんどです。

このページでは、ハワイ不動産を長年仲介してきた専門家が「ハワイ不動産投資」の利回りについてどこよりわかりやすく解説します。

また、投資先として注目を集めることが多い「ハワイ不動産」の人気物件を具体的な例として紹介することによって、理想の不動産投資に少しでもお役に立てたらと思っています。

収益不動産の「表面利回り」と「実質利回り」とは?

日本でも収益不動産をお持ちの方は多くいらっしゃるかと思いますが、収益不動産の投資としての尺度を図る数値の一つに「利回り」がございます。

一般的にサラリーマンでも始めやすい投資の一つとして、都心部の築年数の浅いワンルームマンションを投資用不動産として購入される方が多くいらっしゃいますが、表面利回りで5~6%ほど、実質利回りでは3~4%ほどになります。

表面利回りは、別名グロス利回りとも呼ばれておりますが、マンションの購入価格に対して、どの程度の年間収支を得られるかの指標として用いられます。

計算の仕方が簡単であるため、不動産会社が作成するチラシや広告、ウェブサイトによく掲載されておりますが、物件を維持するための管理費や固定資産税が含まれていない、あくまで表面的な数値となりますので、注意が必要です。

 

表面利回り(グロス利回り)=年間賃料÷物件の購入価格×100

 

一方、管理費や固定資産税、火災保険料、地震保険料などの不動産を維持するために必要なランニングコストを考慮した指標を実質利回り、別名ネット利回りと呼びます。

マンションによっては、総戸数が少ないがために管理費が高い物件や築年数が古く、建物全体の修繕費を貯蓄するために修繕積立金が高く設定されている物件もございますので、表面利回りよりも実質利回りを注視する必要があり、物件購入の際は、実質利回りが何パーセントになるかを計算の上、購入することをお勧めいたします。

 

実質利回り(ネット利回り)=(年間賃料-年間ランニングコスト)÷物件の購入価格×100

 

例えば、物件価格が3,000万円、月額賃料が15万円(年間180万円)、管理費や固定資産税などの年間ランニングコストが50万円の場合の表面利回りは180万円(年間賃料)÷3,000万円×100=6%になりますが、実質利回りは(180万円(年間賃料)-50万円(年間ランニングコスト))÷3,000万円×100=4.33%となり、1.7%近くも利回り差が生じることとなります。

ハワイの収益不動産の利回りについて

それでは、次にハワイの不動産の利回りについて見ていきましょう。

今回は皆様ご存知のワイキキ周辺エリアの二つの物件を例に日本の収益不動産と比較し、利回りは高いのか、低いのかを比べていきます。

トランプ・インターナショナル・ホテル

まずはアメリカ合衆国の大統領であるドナルド・トランプ氏のホテルブランドが冠された、オアフ島唯一の5スターホテルである、トランプ・インターナショナル・ホテル(以下トランプ)です。

日本ではまだあまり馴染みが薄いかもしれませんが、トランプは日本でいうマンションとは異なり、建物内にフロント設備があり、購入した所有者は一泊単位でホテルとして運用を行うことができる、ホテルコンドミニアムという不動産形態となります。

日本の収益不動産と異なり、一か月間の固定賃料ではございませんので、毎月レンタル収益は変動する一方、ゴールデンウィークやお盆、年末年始などのピークシーズンは高稼働、高収益が期待できます。

トランプで最も収益性の高いお部屋はオーシャンビューの約50㎡のStudio(ワンルーム)タイプになります。

販売価格は$1,000,000-ほど(日本円で約1.1億円)になりますが、表面利回りと実質利回りは下記の通りになります。

【2018年度レンタル実績】トランプ・インターナショナル・ホテル

表面利回りですが、下記計算式の通り$1,000,000の価格に対し、レンタル収入が$42,147.25-になりますので、4.21%になります。

日本の収益不動産と比較しますと若干低いかな、という印象を持たれるかもしれませんが、港区や渋谷区、千代田区など都心3区と呼ばれる、いわゆるハワイのワイキキのような一等地の高級不動産の表面利回りは3~4%ほどになりますので、許容範囲内と考えられます。

 

表面利回り=$42,147.25(レンタル収入)÷$1,000,000(販売価格)×100

 

続いて、実質利回りでございますが、レンタル収入から管理費や固定資産税などの諸々の諸費用を控除したあとの金額は$19,345.18-となりますので、販売価格で割戻しますと実質利回りは1.93%となります。

日本の収益不動産と比較しますとホテル機能がついていることからフロントスタッフや室内清掃を行うスタッフなどの人件費が多額必要なため管理費が高く、固定資産税も日本とは比較にならないほど高額となりますので、日本以上に表面利回りと実質利回りの乖離がでてきてしまう仕組みとなっております。

 

実質利回り=$19,435.18(手取り合計額)÷$1,000,000(販売価格)×100

イリカイマリーナ

続いて、ワイキキとアラモアナエリアの間に位置する、イリカイマリーナという物件の収益性を見ていきましょう。

イリカイマリーナはオーシャンフロントに位置する1968年築のコンドミニアム(マンション)です。主に山側のお部屋と海側のお部屋の2種類にわかれておりますが、海側のお部屋は目の前にヨットハーバーが広がり、毎週金曜日に近くに位置するヒルトン・ハワイアンビレッジから上がる花火をバルコニーから見ることができます。

また、高層階になりますと目の前を遮るものがなくなり、一面にハワイの美しい海が広がりますので、まるで船に浮かび、下から波の音を感じることができる、そんな素敵なお部屋もございます。

海側のお部屋の相場は階数にもよるものの $650,000-前後(日本円で約7,000万円)の販売価格になります。

イリカイマリーナの場合は、コンドミニアムということもあり、ホテル機能が一切ついておりませんので、日本と同じように賃貸管理会社を選定し、一か月以上の期間でレンタルを出すことができます。

【2018年レンタル実績】イリカイマリーナ

先に述べたトランプのレンタル収入はホテル側へ支払いが必要なマーケティングコストや家具・備品の修繕積立金、清掃費を控除した金額となりますが、イリカイマリーナも日本円で約500万円弱の高い収益性がございます。

そのため、トランプと比べ、販売価格がリーズナブルな上、築年数も一定期間経過していることもあり、表面利回りは6.84%と高収益が期待できます。

 

表面利回り=$44,465.49(レンタル収入)÷$650,000(販売価格)×100

 

実質利回りですが、トランプほどとは言わないまでも管理費や固定資産税は日本の不動産と比較しますと高額であり、賃貸の管理会社へ賃貸契約から管理運営まで委託しますと毎月の賃料の30%が委託管理費としてお支払いする必要がございます。

そのため、実質利回りは2.22%となり、トランプよりも高収益が期待できます。

 

実質利回り=$14,444.08(手取り合計額)÷$650,000(販売価格)×100

ハワイの収益不動産を買うべきメリットとは?

今回は2件のハワイ不動産の収益性をご紹介しましたが、ハワイ全体でも表面利回りは7~8%ほどが頭打ちで、実質利回りも2%ほどが一般的です。これは上述した通り、そもそもの物件価格が東京の超一等地と同程度の価格である上、管理費や固定資産税の維持コストが日本以上に高いことが要因となります。

ハワイ現地にお住まいで英語も堪能な方であれば、アメリカ自体の賃貸マーケットは個人間での契約もよく行われている商慣習ですので、委託管理会社へ毎月20~30%のフィーをお支払いする必要はなくなります。

しかし、日本人の方の場合は、時差もあり緊急対応ができず、日本とアメリカの慣習や文化の違いもございますので、管理会社へ委託されることをお勧めいたします。日本人が対応している管理会社も複数社ございますので、その点はご安心ください。

それでは、日本と比較し利回りも若干見劣りする上、管理費や固定資産税が高額のハワイ不動産を日本人が購入する理由はで何なのでしょうか。

まずはどれほど日本人がハワイの不動産を購入しているのか、データから見た方がわかりやすいかと思いますので、2013年以降のハワイ州における売買件数、売買取引総額を見ていきましょう。

歴史的にハワイの不動産を購入する外国人で最も多いのはカナダ人でしたが、2014年に日本人が逆転し、2016年を境に日本人からの投資が爆発的に増え、カナダ人を含む、他の諸外国を圧倒する件数、金額を日本人が購入しております。

日本人のハワイ不動産の取引件数と取引金額

直近のデータとなる2018年は、売買件数が610件、売買取引総額は日本円で800億円以上となりますので、日本人のハワイ不動産の売買は一日2件、2億円以上あることとなり、多額の資金がハワイ不動産に投資されていることを意味します。

この売買総額は港区、渋谷区、千代田区の都心3区の1億円以上のマンション、いわゆる億ションの売買総額とほぼ同水準であることからもハワイ不動産のマーケットの大きさをご理解いただけることと思います。

2013年まで最もハワイ不動産に投資しており、 2014年以降は2位が続くカナダ人ですら2018年は取引件数が169件、取引総額が2億ドルになりますので、件数、取引総額ともに4倍近くもカナダ人を引き離し、圧倒的に日本人の割り合いが増えております。

リーマンショック以降、日本で都心部のタワーマンションを中心に不動産を爆買いしていた中国人ですら、2018年は売買件数20件、取引総額2,100万ドルになり、地理的にも中国人はハワイよりもアメリカ本土やヨーロッパへの不動産投資をされる方が多いようでございます。

また、外貨の持ち出しの制限があることからもアメリカに法人を持っている一部経営者を除き、まだまだハワイへの投資が伸びていないことの要因にも挙げられます。

では、なぜ日本人がここまで他の外国人と比較し、突出してハワイ不動産へ投資を行っているのか、冒頭の議題を考えてみましょう。

これは一言でいうと「日本人の永遠のリゾートがハワイである」ということに尽きると考えられます。

平成も終わり、令和の時代がスタートしておりますが、日本人にとって昭和の時代から商店街のくじ引きの一等賞はハワイ旅行であり、今でも旅行代理店はハワイ旅行を大々的に取り上げております。

そのため、いつの時代も変わることなく、休みが取れればハワイに行くというのが日本人の最も満足感の高い余暇の過ごし方であるということになります。

もう少し深掘りし、なぜ日本人はハワイで貴重なバケーションを過ごしたいのか羅列して考えてみましょう。

  • 湿気が少なく、一年を通して温暖な気候な上、雨季が少ない
  • 日本からハワイまでのフライトが約6時間30分~7時間と遠すぎず、近すぎない距離感である
  • ワイキキ周辺のレストランやホテルには日本語のメニューが用意されており、日本語を話すことができるスタッフも多数いる
  • 海や緑などの地球本来の姿である自然が多い一方、ショッピングも楽しめ、都市と自然が融合されている

まだまだ日本人にとってハワイが魅力的である点は多数あるかと思いますが、大きな要因は上記4点と考えられます。

ハワイ不動産の購入者も最初はハワイへ旅行に行くことがきっかけで、ハワイの魅力に取りつかれ、現地で不動産を購入することに踏み切った方が大多数となります。

そのため、利回り以上にハワイへのリゾートライフに魅力を感じ、せっかくなら拠点となる自分の家をハワイで購入し、より良いリゾートライフを満喫するという観点からハワイにてセカンドハウスを購入する方が多いと考えられます。

また、その他、日本人の購入動機としては、ハワイ不動産はリーマンショックのときですら数カ月で景気後退を脱却し、今まで一貫して右肩上がりに不動産価格が上昇しているため、安定したマーケットが好感し、ドル建ての資産を持つということや地震大国である日本からの逃避先としてハワイに別荘を持たれるという方もいらっしゃいます。

アメリカ人にとってもハワイ不動産は魅力なのか?

ここまでデータも用いて、日本人にとってハワイ不動産がどれほど魅力的なマーケットか見てきましたが、ハワイ現地にお住まいのローカルの方々、またアメリカ本土にお住まいの方も含め、ハワイ不動産の市況はどうなのか見てみましょう。

下のグラフはホノルル不動産協会が開示している1987年から2016年までの一戸建て(青線)とコンドミニアム(赤線)の平均売買価格の推移となります。

1990年前後の日本のバブル崩壊で一時的に下がってからは、一進一退が続いていたものの、少しずつ下落方向に進んでおりましたが、2002年の世界的な景気回復局面以降、リーマンショックの影響もほぼ受けることなく、安定した右肩上がりの成長を続けております。

2018年以降の単発的な浮き沈みはあるものの、顕著に推移しており、日本では3カ月ほどの期間を要し、不動産の売却活動を行うことが一般的でございますが、ハワイ不動産の成約までの日数は平均15日間というデータが出ており、成約までのスピード、すなわち流動性は世界的に見ても非常に動きが早いマーケットと言えます。

今後もこのトレンドは変わる傾向は今のところ見えず、ハワイという限られた土地面積であることからも供給以上に需要は多いものと考えられます。

1987年から2016年までの一戸建てとコンドミニアムの平均売買価格の推移

ハワイ不動産の購入ポイント

それでは、ハワイ不動産を購入する上で、お勧めのエリアはどこになるか3つの視点からご説明いたします。

ワイキキエリア

まず、言わずもがなハワイの中心である、ワイキキエリアです。今更ご説明の必要はないかと思いますが、オアフ島の中心に位置する約9平方キロメートルの面積となります。

東京港区が約20平方キロメートルですので、港区の半分ほどの面積となりますが、上述した日本人がハワイ不動産へ投資している約800億円のうち、大部分がこの10平方キロメートルに満たない、ワイキキエリアで売買されていることとなります。

そのため、不動産売買を行う上で最も重要なファクターである、不動産価格の安定性もあり、そもそも土地が少なく、開発を行うことができないため、今以上の不動産価値向上が期待できるということでお勧めのエリアとなります。

また、日本人にとっても観光の中心になりますので、モアナサーフライダーやロイヤルハワイアンホテルなどのハワイを代表すりホテルや各種レストラン、高級ブティック店も多数ございますので、ハワイのリゾートライフを楽しむことができることと思います。

カカアコエリア

続いてお勧めするエリアは、現在ハワイで一大再開発が行われているカカアコエリアになります。

カカアコとはアラモアナショッピングセンターに隣接するエリアになり、アラモアナショッピングセンターまでは車で約5分ほど、ワイキキまでも10~15分ほどのロケーションとなります。

アメリカの大手不動産ディベロッパーである、ハワードヒューズ社が手掛けるワードビレッジという街づくりが現在行われており、20年ほどの期間をかけ、今後15棟ほどのコンドミニアムの開発が予定されております。

既にプロジェクトは始動しており、3棟目まで竣工を迎えておりますが、街全体の開発ということで、ショッピングセンターや歩道、ハーバーまでランドスケープされており、今後より住みやすいエリアとなり、不動産価格の向上も期待されるエリアとなります。

ゴールドコーストエリア

最後にハワイ通の方にお勧めのエリアはゴールドコーストエリアになります。

あまり観光ガイドブックにも掲載されていないエリアになり、聞き覚えのない方も多いかと思いますが、ワイキキの東に位置するダイヤモンドヘッドの麓のオーシャンフロントのエリアを指します。

特にスーパーやレストランなどが立ち並んでいるわけではないのですが、現在の法律では建築できないダイレクトにビーチへアクセスできるコンドミニアムも多数あり、朝は波の音で目を覚まし、夜はワイキキから西側の夜景を楽しめる、落ち着いた住環境となります。

また、隣接地にはハワイ随一の広さを誇るカピオラニ公園があり、ハワイの象徴であるダイヤモンドヘッドが近くにございますので、自然に囲まれたハワイ本来の自然を感じることができる希少性の高いロケーションとなります。

但し、このゴールドコーストエリアは所有権の物件は少なく、Coopと呼ばれる日本では存在しない不動産の権利形態の物件が多くございます。

Coopとはアメリカでは主流な形態になりますが、不動産を所有するのではなく、管理組合が組成するコンドミニアムの株と引き換えに居住権を得るという権利形態となります。

規制が厳しいコンドミニアムですと、管理組合との英語での面談や属性調査があり、居住後数年間は賃貸に出すことができないなど、厳しい規制を用い、その物件に住む居住者を守る物件もございます。

そのため、僅かに存在する完全所有権の物件を日本人の方を含め、ハワイ現地のローカルの方々からも大変人気があり、販売に出てくると即日買い手が見つかってしまうことも多々あり、ハワイに慣れ、ワイキキの喧騒から離れ、落ち着いたリゾートライフを満喫されたい方にはお勧めのエリアとなります。

不動産価格が下落中!?売却を検討している方はお早めに!


不動産価格は景気の動きに大きく左右されます。

公示地価のグラフを見ると、景気の先行指標といわれる株価の動きと同じような形を描きながら少し遅れる形で推移していることからも明らかです。

問題は景気後退の時期です。

消費増税への反動減対策が切れる時期と、オリンピックの終わりがちょうど重なる2020年夏を境に景気が悪化し始めるという見方が大勢です。

実は、不動産の価格下落はすでにスタートしています。

「かぼちゃの馬車問題」に代表されるように、資金力の乏しいサラリーマンに無理やりフルローンを付けて買わせていた投資用不動産が下落に転じました。

不動産売却を検討している方は、イエウールを使って無料で価格の査定をしてもらうことが大切です。

また、売却を検討していなくても、自分が住んでいる不動産の適正価格を知ることは大切なことなので一度、調べてみることオススメします。

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